宅地造成工事規制区域のメリットを不動産業従事者が知る理由
規制区域内の土地は「手続きが面倒」と敬遠されがちですが、検査済証がある物件は住宅ローン審査で有利になり、未確認物件より数百万円単位で売却価格が変わるケースがあります。
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宅地造成工事規制区域の基本と盛土規制法の関係
宅地造成工事規制区域とは、宅地造成に伴う崖崩れや土砂災害が発生するおそれが大きいと都道府県知事が判断した区域です。 この区域内で一定規模以上の盛土・切土工事を行う場合、工事着手前に都道府県知事の許可を取得する必要があります。rex3+1
2023年5月に施行された「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」により、旧法で全国土の約1割程度しかカバーできていなかった規制区域が大幅に拡大されました。 従来は規制の空白地帯が多く、大規模な盛土でも許可不要なケースが存在していたのです。
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つまり、規制区域の意味と範囲を正確に理解することが、今の不動産実務での必須スキルです。
許可申請に必要な手数料は、山形県の例では盛土・切土する土地が500㎡以内で16,000円から始まり、面積が大きくなるほど段階的に増加します。 500㎡という面積は、テニスコート約2面分に相当するイメージです。
不動産業従事者として把握しておくべきは、この許可申請・検査の有無が後の売却・融資に直結するという点です。 手続きが一手間かかる分、適正に処理された物件は書類上の根拠が明確になります。
これが基本です。
宅地造成工事規制区域内の土地が持つ安全性メリット
規制区域内では、擁壁・排水設備・地盤の締め固めといった防災インフラの設置・維持管理が法律で義務付けられています。 結果として、一定の安全基準を満たした宅地であることが書面で証明できる状態になります。
安全性が担保されているということですね。
買主や住宅ローン利用者にとっては、「この土地は国が定めた基準をクリアしている」という客観的な証拠があることが大きな安心材料になります。 不動産業者側からすると、物件説明の際に根拠を持って安全性をアピールできる点が実務上のメリットです。
参考）https://www.tsuruhouse.jp/577339blog/
具体的には切土工事によって高さ2m以上の崖が生じる場合や、盛土工事で高さ1m以上の崖が生じる場合などに許可要件が発生します。 これらの基準に沿って工事が完了した物件には、自治体から検査済証が交付されます。
検査済証があれば違法建築リスクがなく、住宅ローン審査が通りやすくなります。 検査済証がない場合は、金融機関から担保評価を低く見られるケースもあります。痛いですね。
防災インフラが整備されていること自体が「安心して仲介できる物件」の条件になっています。顧客からのクレームリスクも下がります。
宅地造成工事規制区域の確認方法と不動産業者の実務対応
対象の土地が規制区域に含まれるかどうかは、各都道府県・市区町村のウェブサイトや窓口で確認できます。 多くの自治体では都市計画情報システムを提供しており、地図上で視覚的に確認することが可能です。livable+1
確認方法は自治体窓口かオンラインマップが原則です。
仙台市のように独自のインターネットサービスを提供している自治体もあります。 横浜市でも区域の範囲確認が可能で、窓口への問い合わせ受付も整備されています。 物件所在地の自治体サービスを事前に把握しておくと、確認作業のスピードが上がります。c21es-sendai+1
土地購入検討段階での確認が最も重要です。不動産業者が購入希望者に対して規制区域の有無を早期に開示することで、後のトラブル防止につながります。 これは重要事項説明にも関係します。
参考）宅地造成等規制法が丸わかり！規制区域内の土地購入の注意点
規制区域の確認は物件調査の初期段階で終わらせておくことが、スムーズな取引を進める上でのコツです。確認が後回しになると、融資スケジュールや工事着工時期に影響が出ることもあります。
参考）宅地造成に必要な許可・申請・費用まとめ｜規制区域で注文住宅を…
以下のページでは、規制区域の調べ方と各自治体の指定状況が整理されています。
造成宅地防災区域の調べ方と全国自治体ごとの指定状況一覧（livingtips.jp）
宅地造成工事規制区域での売却・資産価値への影響
規制区域内の物件が売却で不利になるかというと、必ずしもそうではありません。既設の擁壁等が許可・検査を受けていれば、区域内であること自体は売却価格に直接マイナスになりにくいとされています。
参考）宅地造成工事規制区域の具体的なデメリットを教えてください -…
ただし、許可や検査を受けていない擁壁がある場合は状況が変わります。 未検査の擁壁は「隠れた瑕疵」として扱われるリスクがあり、売却時に価格交渉で不利な立場になることがあります。
検査済証の有無が売却の明暗を分けます。
建て替えを検討している買主にとっては、擁壁の検査済証の有無が工事計画の可否に直結します。 そのため、規制区域内の中古物件では、仲介時に「擁壁の検査済証が存在するか」を事前に確認・告知することが業者として重要な実務ポイントになります。
眺望の良い傾斜地に建つ物件は根強い人気があります。 擁壁がしっかりと法定基準を満たしている物件であれば、その安全性を積極的にアピールすることで、価値訴求がしやすくなります。これは使えそうです。
以下のページには、擁壁と検査済証が売却活動に与える影響が詳しく説明されています。
盛土規制法施行後に不動産業者が得る独自メリット：法知識の差別化
2023年施行の盛土規制法は、旧法では見落とされていた規制の空白を埋めるために整備されました。 この法改正により「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」の2種類の区域指定が行われ、より広範な地域が規制対象となっています。takken-success+1
法改正の内容を正確に理解している業者は少数です。
この変化に早期対応した不動産業者は、顧客への説明力で競合との差別化が可能です。 売主・買主双方が「法律のことはよくわからない」という状況の中で、改正内容を噛み砕いて説明できる業者は信頼を得やすくなります。
参考）盛土規制法（旧宅地造成等規制法）とは？わかりやすく解説する新…
具体的には「旧法では規制されていなかった地域が新たに区域に加わっている」という説明を自治体の資料と組み合わせて提示できると、顧客の理解が深まります。 特に熱海市の土砂災害（2021年）を背景に法整備が進んだ経緯を伝えると、規制の重要性がリアルに伝わります。zennichi+1
また、所有者の維持管理責任が2023年改正で明確化されており、売却後のトラブル防止の観点から売主への事前説明が重要です。 売主が「知らなかった」では済まされないケースが増えています。
参考）子育て世帯必見！宅地造成工事規制区域の住宅購入で失敗しない方…
法改正を武器にした顧客説明が、長期的な業者評価に直結します。
以下のページでは、盛土規制法の不動産購入への影響が実務視点でまとめられています。
2025年の盛土規制法の影響と不動産購入の正しい進め方（松屋家でpa）
盛土規制法とは？土地購入前に知るべきポイント（justice-re.jp）