単純承認と限定承認の違いを不動産相続で正しく理解する

単純承認と限定承認の違いを不動産相続で正しく理解する

限定承認を選んだだけで、売っていない不動産に数百万円の税金が突然発生することがあります。

単純承認とは何か：限定承認との違いの基本を押さえる

 

単純承認とは、被相続人（故人）のプラスの財産もマイナスの財産も、無条件・無制限にすべて引き継ぐ相続方法です。 民法上、手続きに関する特別な規定はなく、相続開始を知った日から3ヶ月の「熟慮期間」内に限定承認または相続放棄の手続きをとらなければ、自動的に単純承認となります。 これが現場での最大の盲点です。souzoku-support-aomori+1

つまり、何もしないことが「単純承認を選んだ」と同義になります。

不動産業に従事していると、相続物件に関わる機会が多くあります。その場面で「とりあえず3ヶ月様子を見る」という対応が、意図せず単純承認を成立させてしまうことを理解しておくことが重要です。単純承認が成立した後は、限定承認も相続放棄も一切選択できなくなります。

参考）相続放棄と限定承認の違いとは？メリット・デメリットをわかりや…

一方、限定承認はプラスの財産の範囲内でのみマイナスの財産（借金）を引き継ぐ方法です。 たとえば、相続財産が不動産（評価額2,000万円）と負債（3,000万円）の場合、限定承認を選べば2,000万円の負債しか引き継がず、残り1,000万円は免責されます。これが大きなメリットです。

参考）https://souzokutouki-support.com/souzokukiso/souzokushounin.html

この違いが条件次第では命取りになります。

項目	単純承認	限定承認
負債の引き継ぎ	全額（無制限）	プラス財産の範囲内のみ
手続き	不要（何もしないと自動成立）	相続人全員で家庭裁判所に申述が必要
期限	なし（3ヶ月で自動成立）	相続開始を知った日から3ヶ月以内
みなし譲渡所得税	なし	発生する可能性あり
費用	ほぼゼロ	専門家報酬含め10万円〜数十万円

単純承認・限定承認における不動産の相続税と譲渡所得税の違い

単純承認で不動産を相続した場合、所得税法60条1項1号により被相続人の取得時期・取得費がそのまま引き継がれるため、相続時点では譲渡所得税は発生しません。 実際に売却したときに初めて譲渡所得税の計算が始まります。これが単純承認の大きな税務上のメリットです。

参考）限定承認とは？ 単純承認、相続放棄との違いやメリットとデメリ…

問題は限定承認を選んだときです。

限定承認を選択すると、所得税法59条1項1号に基づき、相続開始日に被相続人から相続人へ「時価で不動産を譲渡した」とみなされます。 これが「みなし譲渡所得課税」と呼ばれる仕組みで、たとえ不動産を1円も売っていなくても、相続時点の時価と被相続人の取得費との差額に対して所得税が課税されます。toc-tax+1

たとえば、被相続人が500万円で購入した土地を限定承認で相続した場合、相続時の時価が3,000万円であれば、その差額2,500万円に対して譲渡所得税がかかります。 税率は所有期間によって異なりますが、長期保有（5年超）でも約20%（所得税・住民税合計）の税率が適用されると、500万円を超える税負担が生じる計算になります。この税金は相続財産から支払う必要があり、財産が目減りします。

参考）https://tomorrowstax.com/knowledge/2025031714190/

税負担が思わぬ規模になるケースがあります。

なお、限定承認の場合でも居住用財産の3,000万円特別控除は適用されますが、適用条件の確認は税理士への相談が必須です。

参考）限定承認における税務上の注意点

参考：限定承認とみなし譲渡所得課税の関係をより詳しく知りたい方は、税理士と法律家が解説した以下のページが役立ちます。

限定承認とみなし譲渡 ｜ TOC税理士法人

法定単純承認とは：不動産業者が知らずにやりがちな処分行為

不動産業に携わる人が最も陥りやすいリスクが「法定単純承認」です。これは、相続人が特定の行為を行った場合に、単純承認したものとみなされる制度です（民法921条）。 意図せず単純承認が成立してしまうため、後から限定承認や相続放棄が一切できなくなります。

参考）法定単純承認とは？財産処分の該当事由＋相続放棄との関係【具体…

知らないとそのまま負債を引き継ぐことになります。

法定単純承認が成立する代表的な行為は以下の3つです。nao-lawoffice+1

• 🔴 相続財産の全部または一部を「処分」した場合（売却・贈与・取り壊し・破損なども含む）
• 🔴 熟慮期間（3ヶ月）内に限定承認・相続放棄の手続きをしなかった場合
• 🔴 限定承認・相続放棄後でも財産を隠匿・私消した場合や財産目録に悪意で記載しなかった場合

不動産業者が特に注意すべきは「処分」の範囲の広さです。法律上の処分行為（売買・贈与）だけでなく、建物の取り壊しや破損などの事実行為も「処分」に含まれます。 また、被相続人が住んでいた賃貸物件の賃貸借契約の解除についても、「以後の家賃発生を防ぐ保存行為では？」と考えがちですが、賃借権を消滅させる行為として法定単純承認事由に該当するリスクが否定できません。lawmirai+1

現場では善意の行動が法的リスクになります。

安全策としては、限定承認・相続放棄の申述が家庭裁判所で正式に受理されてから、事務管理として契約解除等の手続きを行う順番を守ることです。 相続財産に関わる行動は、方針が固まるまで最小限にとどめることを強くお勧めします。

参考：法定単純承認の該当行為と非該当行為を裁判例を交えて詳しく解説しているページです。

法定単純承認とは？財産処分の該当事由＋相続放棄との関係【具体例】｜行政書士の知っトク案内

限定承認の手続きの流れと費用：単純承認にはないコストを知る

限定承認は単純承認と異なり、正式な手続きが必須です。相続人全員が共同で家庭裁判所に申述する必要があり、1人でも同意しない相続人がいれば選択できません。 これが単純承認との最大の手続き上の違いです。

全員合意が条件です。

手続きの大まかな流れは以下の通りです。

参考）限定承認の手続き｜流れや費用などわかりやすく解説 – 相続弁…

1. 相続人・相続財産の調査（戸籍収集、財産目録の作成）
2. 相続人全員による申述書の作成
3. 家庭裁判所への申述書提出（相続開始を知った日から3ヶ月以内）
4. 家庭裁判所からの照会書への回答・審判
5. 限定承認受理後、官報公告による債権者への通知
6. 相続財産の清算（競売または先買権行使）

書類収集から最終的な決着まで、数ヶ月〜1年以上かかることもあります。 費用面では、申述の収入印紙が相続人の人数にかかわらず800円ですが、専門家（司法書士・弁護士・行政書士）に依頼すると報酬として10万〜18万円程度かかるのが一般的です。nakamura-s+1

費用と時間の覚悟が必要です。

また、限定承認後の財産清算では相続人が選任された相続財産清算人のもとで手続きが進む場合もあり、これに追加コストが発生することもあります。 不動産が含まれる場合は、競売価格が思ったより低くなることもあるため、先買権（相続人が鑑定評価額以上の価格で優先的に購入できる権利）の活用を検討することが有効です。taxlawyer328+1

参考：限定承認の手続きの詳しい流れ・費用について解説しているページです。

限定承認の手続き｜流れや費用などわかりやすく解説

不動産業者だから知っておきたい：単純承認・限定承認の選択が物件に与える影響

単純承認と限定承認のどちらを選ぶかは、相続後の不動産の行方を大きく左右します。特に不動産業者として相続案件に関わる場合、売主（相続人）がどの方法を選んでいるかを把握しておくことが実務上の判断に直結します。

これは業者側の責任にもなります。

たとえば、相続人が限定承認を選択した場合、前述のみなし譲渡所得税が不動産の評価額と取得費の差額に対して発生します。 これは売却時の価格交渉にも影響し、売主が税金相当額を価格に上乗せしたり、売却自体を急ぐ動機になったりします。売主の相続方法を確認した上で、売却戦略を一緒に考えることが、信頼される業者としての付加価値になります。

一方、単純承認では不動産の取得費と保有期間が被相続人のものを引き継ぐため、長期保有物件ほど将来の売却時に大きな譲渡所得税がかかる可能性があります。 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）と売却タイミングを考慮した総合的なアドバイスができると、業者としての差別化につながります。

具体的な数字で伝えると信頼されます。

また、限定承認では不動産が競売にかかる可能性があるため、相続人が「先買権」を行使して鑑定評価額以上の価格で優先購入することを検討するケースもあります。 こうした場面で価格査定や資金調達のアドバイスができると、不動産業者としての存在価値がより高まります。不動産と相続の両方の知識を持つことが、顧客からの信頼を獲得する一番の近道です。

参考）限定承認を分かりやすく解説｜相続放棄や単純承認との違いや手続…

参考：三菱UFJ銀行が解説する「限定承認のメリット・デメリットと有効なケース」は実務的な判断に役立ちます。

相続の限定承認のメリット・デメリット、有効な3つのケースとは？｜三菱UFJ銀行

単純承認と限定承認どちらを選ぶべきか：財産状況別の判断基準

「どちらが得か」は財産状況によって完全に異なります。 一概に「限定承認が安全」「単純承認が楽」とは言えません。判断を誤ると、数百万円単位の損失につながる可能性があります。

参考）相続の限定承認のメリット・デメリット、有効な3つのケースとは…

状況次第で結論は変わります。

以下の判断基準を参考に、相続が発生した際にどちらを選ぶべきかを見極めてください。

• ✅ 単純承認が向いているケース：プラスの財産が明らかに多い、負債がない、相続人の関係がよく速やかに手続きを進めたい
• ✅ 限定承認が向いているケース：財産状況が不明確でプラス・マイナスのバランスが読めない、どうしても残したい特定の財産（実家・事業用不動産など）がある、プラス財産の範囲内で負債を清算したい
• ⛔ 限定承認を避けた方がよいケース：含み益の大きい不動産や株式がある（みなし譲渡所得税が多額になる）、相続人の一人でも反対している（全員合意が要件）

特に不動産業に関わる方が注意すべきは、含み益（取得費と時価の差額）が大きい不動産を相続財産に含む場合です。 限定承認を選ぶとその含み益に対して即座に課税されるため、むしろ単純承認で相続し、売却のタイミングを工夫した方が税負担を抑えられるケースがあります。

税理士への早期相談が最善策です。

3ヶ月の熟慮期間は思っている以上に短く、財産調査・法律確認・相続人間の合意形成を同時に進める必要があります。 相続が発生したら早期に税理士・司法書士・弁護士などの専門家に相談し、選択肢を検討することが損失を防ぐ最も確実な方法です。相続方法の選択は一度決めたら原則として変更できないため、慎重に判断してください。takasaki-souzoku+1

相続放棄の手続きと判断。借金は本当にないのか？同時に遺産の相続方法も解説。熟慮期間、単純承認、限定承認とは？ (20分で読めるシリーズ)