抵当権 根抵当権 違い 宅建
抵当権 根抵当権 違い 宅建 被担保債権
抵当権と根抵当権の最短の見分け方は、「何を担保するか（被担保債権）が特定されているか」です。抵当権は、例えば「AのBに対する100万円の貸付債権」のように、担保する債権を具体的に特定して設定します。
一方で根抵当権は、担保する債権が最初から1本に決まっているのではなく、「一定の範囲に属する不特定の債権」を担保する仕組みです。たとえば「貸付取引によって生じる一切の貸付債権」のように“範囲”で押さえ、個別の貸付が増減しても、その都度登記をやり直さずに担保を効かせ続けられるのが特徴です。
この違いが、宅建の“丸暗記だと崩れる”論点（元本確定、処分制限、抹消の段取り）に直結します。現場でも、住宅ローンよりも事業融資・継続取引で根抵当が出やすいのは、借入が反復する前提と相性が良いからです。根抵当権は被担保債権が広がり得るため、設定者側は「範囲を限定しないと危険」という視点も必須になります。
根抵当権の定義や「被担保債権を特定しない」点の整理（違いの根っこ）
抵当権 根抵当権 違い 宅建 極度額
根抵当権に必ず出てくるのが「極度額」です。極度額は、根抵当権が担保する債権の“上限”で、根抵当権設定時に必ず定めなければならないとされています。ここを落とすと、宅建でも実務でも理解が一気に崩れます。
抵当権は、担保する債権が最初から特定されているため、通常は「上限枠」を別途置かなくても、担保の対象が自然に決まります。これに対し根抵当権は、将来発生する債権まで担保し得て、放っておくと担保の射程が広がり過ぎるので、極度額で“ブレーキ”をかける発想です。
実務の説明で使える言い換えとしては、極度額は「この不動産で担保する最大の天井」で、天井を超えた部分は根抵当権の優先弁済の枠外になります。買主・売主・仲介の会話でも、極度額を見ずに「根抵当が残っているけど残債ゼロらしい」は危険で、残債ゼロでも“再び借入が起きれば”同じ担保が動く可能性がある、という点が根抵当権の落とし穴です。
極度額の位置づけ（根抵当権は極度額の定めが必須）
抵当権 根抵当権 違い 宅建 元本確定
根抵当権を「いつ・どの債権を」行使できる形にする手続が、元本確定です。元本確定とは、不特定だった被担保債権が“ここまでに発生した分”として特定されることを指し、以後は確定した元本について担保権を実行できる状態になります。
そして重要なのが、「元本確定前」と「元本確定後」で、根抵当権の性質が変わる点です。元本確定前は“枠で回す担保”なので、反復取引に強い代わりに、処分・譲渡の制限など独特のルールが出ます。元本確定後は、実質的に通常の抵当権に近い働きになり、完済→付従性で消える、という流れを作りやすくなります。
宅建で刺さるのは、「元本確定請求」と「確定までのタイムラグ」です。設定者は原則として設定から3年経過後に元本確定請求ができ、請求から2週間経過で確定する、という時間のズレが条文型で問われがちです。また根抵当権者は原則いつでも確定請求ができ、請求時に確定する、という“強いカード”も押さえておくと選択肢が切れます。
現場だと、売却・借換のタイミングで「根抵当権を抹消したいのに、完済しても消えない（すぐ消えない）」問題が起きます。根抵当権は、元本確定を経てから清算（完済・合意など）し、抹消へ進むのが基本で、ここを端折ると金融機関との段取りが詰まります。
元本確定の考え方、確定請求（設定者3年・2週間、根抵当権者はいつでも等）の整理
抵当権 根抵当権 違い 宅建 優先弁済
抵当権も根抵当権も、「債務不履行になったときに、目的不動産から他の債権者に優先して回収できる」という優先弁済が中核です。ただし、どこまで優先できるか（範囲）は同じ感覚で扱わない方が安全です。
根抵当権では、極度額の範囲内で、元本・利息その他の定期金・債務不履行による損害賠償について優先弁済が及ぶ、という整理が基本になります。ここは宅建でも「根抵当は極度額まで」という形で問われやすく、利息・損害金まで含めて枠に収まるイメージを作ると失点が減ります。
抵当権側は、条文上・試験上で「利息・損害金は制限される」という発想が出やすく、根抵当権との対比で理解が固まります。つまり、根抵当権は“枠でまとめて担保する代わりに、枠内は広く効く”というイメージに寄せると、問題文の違和感に気づけます。
実務目線での注意として、売買の重要事項説明などで「根抵当権が残っている＝将来の借入も担保され得る」点を軽視すると、買主が取得した不動産が競売リスクに触れる説明不足になりかねません。取引の安全のためには、残債の有無と“登記上の担保の有無”を切り分けて説明し、抹消段取り（確定→清算→抹消）を図示して共有するのが有効です。
根抵当権の優先弁済の範囲（元本・利息その他の定期金・損害賠償と極度額の関係）
抵当権 根抵当権 違い 宅建 登記 独自視点: 売買 重要事項説明
検索上位の解説は法律論点の整理が中心になりやすい一方、現場で本当に事故が起きるのは「説明の順序」と「言葉選び」です。独自視点として、宅建士・不動産従事者が売買の場面で使える“事故らない説明テンプレ”を用意しておくと、クレームと手戻りを減らせます。
まず、買主にとって重要なのは「完済しているか」ではなく、「登記上、担保権が残っているか」です。根抵当権は完済しても直ちに当然消滅しない場面があり、金融機関の合意や元本確定など段取りが必要になるため、決済条件（抹消書類の用意、抹消同時履行）を早期に設計しないと引渡し直前で詰みます。
次に、売主への説明は「根抵当権の抹消は“借金をゼロにする”だけでは終わらない可能性がある」という一点を、感情を刺激しない形で伝えるのがコツです。例えば、以下のように短い箇条書きで合意形成をします。
・✅ 残高（残債）確認：金融機関の証明で数字を確定する
・✅ 根抵当権の状態確認：元本確定の有無、極度額、被担保債権の範囲を確認する
・✅ 抹消の道筋：確定→清算→抹消（または合意による消滅→抹消）を決める
・✅ 決済条件：抹消書類の授受と同時履行を契約条件に落とす
さらに“意外と知られていない落とし穴”として、根抵当権は被担保債権の範囲が広いと、関係者間で「その債務も入るのか？」が揉めやすい点があります。条文上も、被担保債権の範囲は一定の種類の取引等に限定して定める必要があり、契約書や登記原因証明情報の記載が雑だと、説明の難易度が跳ね上がります。
最後に、宅建試験対策としては「根抵当権は登記が対抗要件」という骨格は同じでも、元本確定前後で処分制限・請求権が出る、という“枝”をセットで覚えるのが効率的です。過去問で誤り選択肢にされやすい論点（確定請求のタイミング、極度額の必須性、確定後の扱い）を、売買の段取りと一緒に覚えると記憶が残りやすくなります。
根抵当権の設定・消滅・登記手続、売買時の注意点（抹消の考え方も含む）
https://keiyaku-watch.jp/media/hourei/neteitoken/
Q&A 抵当権の法律と登記