土地家屋調査士法違反と宅建業者の関係を正しく知る
委任状に自分でサインしてしまうと、前科がつく可能性があります。
土地家屋調査士法違反の基本と宅建業者が知るべき「独占業務」の範囲
土地家屋調査士法（昭和25年法律第228号）は、不動産の表示に関する登記業務を土地家屋調査士の独占業務として定めた法律です。この法律で定められた独占業務とは、建物表題登記・土地の地積更正登記・分筆登記などの「表示に関する登記」の申請手続きを代理することを指します。
独占業務が重要なのは、資格を持たない者が報酬を得てこの業務を行うと刑事罰の対象になるからです。土地家屋調査士法第68条第1項は「調査士でない者は、第3条第1項第1号から第6号に規定する業務を行ってはならない」と定めており、同法第73条では、この規定に違反した者に対して「1年以下の懲役または100万円以下の罰金」が科されます。
宅建事業に従事する方の多くは「自分は調査士でないから関係ない」と思いがちです。しかし、実務では宅建業者が不動産取引の流れの中で、表示登記の申請書類の作成や委任状の取得に関与する場面が珍しくありません。その「関与」の中に、知らず知らずのうちに法に抵触する行為が潜んでいることがあります。
独占業務の範囲はこれだけではありません。法第3条では以下の業務が定められており、これらはすべて調査士のみが行えます。
- 不動産の表示に関する登記に必要な調査・測量
- 表示登記の申請手続きの代理
- 申請書類・電磁的記録の作成
- 筆界特定手続きの代理
- 上記に関する相談業務
「相談業務」まで独占業務に含まれている点は見落とされがちです。つまり、売主から「表示登記ってどうやればいいですか？」と聞かれ、宅建業者が詳細な手続き方法を反復継続的に回答・代行していれば、法に抵触するリスクが生じます。これが原則です。
土地家屋調査士法違反の懲戒処分の種類と実際の処分基準
土地家屋調査士法の違反に対する制裁には、大きく分けて「懲戒処分」と「刑事罰（罰則）」の2種類があります。この2つはまったく別の制度であり、同時に両方が科される可能性もある点に注意が必要です。
まず懲戒処分は、登録を受けた土地家屋調査士（または調査士法人）に対して法務大臣が行うものです。処分の種類は以下の3段階です。
- 戒告：もっとも軽い処分で、違反行為を公的に咎めるもの。公開期間は処分日から6か月間。
- 2年以内の業務停止：業務停止期間中は一切の調査士業務ができない。業務停止の公開は処分期間＋終了から1年間。
- 業務禁止：調査士登録が抹消され、3年間は再登録ができない永続的な処分。
令和2年（2020年）の法改正により、懲戒処分権限が従来の法務局長から法務大臣に変更されました。これにより処分の判断基準が全国で統一され、厳格化されたという経緯があります。
一方、刑事罰（罰則）は、調査士に限らず「非調査士」が独占業務を行った場合にも適用されます。罰則の主な内容は以下の通りです。
- 第68条違反（無資格業務）：1年以下の懲役または100万円以下の罰金
- 第69条違反（虚偽申請による名簿登録）：1年以下の懲役または100万円以下の罰金
- 第70条違反（虚偽の調査・測量）：100万円以下の罰金
懲戒処分は調査士に対するものですが、刑事罰は「資格のない者が業務を行った場合」にも科されます。厳しいところですね。宅建業者として仲介業務の流れの中で誤って独占業務に踏み込んだ場合、刑事罰が適用される可能性がある点を十分に理解しておく必要があります。
土地家屋調査士法違反の実際の懲戒処分事例5選（宅建業者が関与したケースを中心に）
実際にどのような行為が懲戒処分の対象になったのか、公開されている事例をもとに確認していきましょう。宅建業者の関与が明確に記録された事例を中心にまとめました。
事例①：委任状の代筆を不動産会社社員が行っていた（戒告処分）
分筆登記の委任状を、土地所有者本人ではなく「仲介する不動産会社の社員B」が署名捺印して作成した事例です。調査士Aは「任せてある」という土地所有者の電話確認だけで登記を完了させました。電話確認は申請意思確認義務を果たしたとは見なされず、本人確認義務違反・申請意思確認義務違反として戒告処分が下されました。宅建業者側も、事実上の代筆に加担したことになり、コンプライアンス上の重大なリスクがあります。
事例②：夫婦の調査士事務所で、受任調査士と実施調査士が異なっていた（業務停止3週間）
調査士Aが受けた分筆登記を、妻である調査士Bが現地測量・立会まで行った事例です。夫婦で同じ事務所を営んでいても、依頼者から承諾を得ずに他人に業務を行わせた「復代理」行為として処分の対象になりました。宅建業者がこの種の調査士に仲介で繋いでいた場合、後からトラブルに巻き込まれる可能性があります。
事例③：入院中の調査士が補助者に一切の業務を任せた（業務停止3か月）
入院中の調査士が2年間で約81件（平成25年：26件、平成26年：55件）もの登記を、補助者（従業員）への指示だけで完了させた事例です。補助者に測量・境界立会まで包括的に任せることは、土地家屋調査士法で明確に禁止されています。業務停止3か月という処分が下されました。
事例④：調査士法人内で別の社員調査士の測量に基づいて登記した（業務停止3週間＋私文書偽造）
同一法人内でも、受任した調査士とは異なる調査士が現地立会を行い、あたかも受任調査士が立ち会ったかのような筆界確認書を作成した事例です。私文書偽造も重なり、業務停止3週間の処分が下されました。さらに、事件簿の不作成・領収証の不発行・補助者の未登録なども違反として認定されています。つまり、書類一枚でも法律違反になりえます。
事例⑤：建設会社名義で建物表題登記を行ったケース（業務停止1か月）
建売住宅の買主が代金を支払わなかったため、建設会社B名義で建物表題登記を行った事例です。調査士は建設会社の主張だけを聞き入れ、実際の所有者である買主Cに対して事情聴取を一切行いませんでした。本人確認義務違反・申請意思確認義務違反として業務停止1か月の処分となり、後の訴訟で建物の真の所有者は買主Cであると確認されました。
これらの事例から見えるのは、「ちょっとした慣習」や「依頼者への便宜」が、法律上の重大な違反行為になり得るという現実です。宅建業者が調査士業務の流れに当たり前のように関与していた場面が、法的なリスクの温床になっているケースが多く見られます。
懲戒処分情報の公開｜日本土地家屋調査士会連合会（最新の処分事例が確認できる）
土地家屋調査士法違反で宅建業者が「直接問われるリスク」の具体的なシナリオ
宅建業者が土地家屋調査士法違反のリスクに巻き込まれる典型的なシナリオを、実務目線で整理します。「自分には関係ない」と思っている方ほど、こうした場面に無防備に踏み込んでいる可能性があります。
シナリオ①：媒介した取引で表示登記の書類作成を「ついで」に行ってしまう
不動産売買の媒介をした際、顧客から「表示登記の申請書を作ってほしい」と依頼された場合、宅建業者がこれを引き受けると司法書士法または土地家屋調査士法に違反する可能性があります。不動産流通推進センターの相談事例でも「媒介業者が登記書類を作成することは、無償であっても違法になりうる」と明確に回答されています。無償なら問題ないという考えは大きな誤解です。
実際、最高裁昭和39年12月11日の判例では「報酬の有無にかかわらず、業（反復継続の意思）として独占業務を行うことは違法」と判示されています。宅建業務に関連した登記書類の作成は「業として行った」と見なされるリスクが高い点を理解しておくべきです。
シナリオ②：調査士への仲介で「委任状の取得を代行」してしまう
調査士に依頼するにあたり、宅建業者が「私が委任状を取り付けておきます」と行動することは危険です。委任状に所有者本人が署名・捺印しているかどうかの確認が不十分なまま、調査士に渡した場合、調査士が本人確認義務違反で処分を受けるだけでなく、宅建業者自身も刑事リスクを負います。委任状の偽造（私文書偽造）に加担した疑いを持たれる可能性もゼロではありません。
本人確認は調査士と土地所有者の間で直接行われる必要があります。宅建業者は「橋渡し」に徹し、書類への署名捺印は所有者本人に直接求めることが重要です。これが条件です。
シナリオ③：調査士報酬を「一括で請求して後で渡す」という関係になっている
測量会社や調査士事務所と同一の場所で業務を行っている場合、調査士報酬を宅建業者側がまとめて受け取り、後で調査士に渡すという慣行が見られることがあります。これは土地家屋調査士法上の「非調査士との提携禁止」に抵触する可能性があります。調査士は調査士以外の者（測量会社・不動産会社を含む）から給与・賃金として報酬を受けることも禁止されており、実態を伴った違反となれば懲戒処分の対象になります。
シナリオ④：「顔なじみの調査士に下請けさせる」仲介パターン
宅建業者A社が長年取引のある調査士甲から、別の業者が持ち込んだ案件を「うちの担当に流してよ」と調査士乙に回す行為も、実質的に法律問題をはらみます。依頼者の承諾なしに調査士甲から調査士乙へ仕事を流すことは、土地家屋調査士法上の「他人による業務の取り扱い」にあたる可能性があります。仲介業者が媒介した案件であっても、調査士の選定・変更は依頼者が行うものであるという原則を忘れてはなりません。
媒介業者が登記書類を作成することの是非｜不動産流通推進センター（実務上の注意点を解説した公式Q&A）
土地家屋調査士法違反リスクを回避するために宅建業者が今すぐできる対策
リスクを理解したうえで、宅建業者として日常業務の中で確実に取り組めるコンプライアンス対策を整理します。これらは特別なコストや手間がかかるものではなく、業務フローを少し見直すだけで実践できるものです。
① 「委任状の取得代行」を社内ルールで禁止する
仲介業務の流れで、社員が「顧客から委任状を受け取って調査士に渡す」行為を当然のものとして行っている場合、まずこの慣行を見直す必要があります。委任状の取得は調査士が直接行うべきものです。社内マニュアルに「登記関係の委任状は調査士が直接取得する」と明記しておくことで、リスクを排除できます。
② 表示登記に関する書類の作成・相談には応じない
顧客から「建物表題登記の申請書を作ってほしい」「どういう書類が必要か教えてほしい」という依頼が来た場合、具体的な方法の回答を控えるべきです。「詳細は担当の土地家屋調査士にご確認ください」と対応することが、法的リスクを回避するための鉄則です。法務局の窓口や土地家屋調査士会の無料相談窓口を案内する形が望ましいです。
③ 連携する調査士の業務体制を確認する
継続的に仕事を紹介している調査士事務所が、以下のような状況にないか確認しておきましょう。
- 補助者（従業員）が現地測量・境界立会を単独で行っていないか
- 事件簿・請求書・領収証を適切に発行・保管しているか
- 補助者の登録が適切に行われているか
これらは懲戒処分事例で繰り返し登場する問題点です。調査士が処分を受けた場合、その案件を紹介した宅建業者も対外的な信頼を失うリスクがあります。取引先の業務体制の健全性は、宅建業者にとっても重要な確認事項です。
④ 組織内での研修・情報共有を行う
土地家屋調査士法の違反リスクは、宅建業法の研修や勉強会では取り上げられにくいテーマです。しかし、実務では上記のような場面が日常的に発生しています。年1回程度、登記手続きに関連する法律（司法書士法・土地家屋調査士法）のグレーゾーンについて社内で共有する機会を設けることが、予防的なコンプライアンス対策として有効です。
⑤ 「慣習だから大丈夫」という判断基準を捨てる
不動産業界では「10年前からこうやってきた」という慣習が根強く残っています。しかし、実際の懲戒処分事例を見ると「20年前、30年前はコンプライアンスの考えが違った。その考えを今でも引きずっている人がいる」（処分事例集より）という指摘があります。過去の慣行は現在の法律の基準ではありません。対策は一つだけ覚えておけばOKです。「登記に関する書類作成・代行・相談は、調査士または司法書士の専門家に委ねる」、これだけを徹底することです。
宅建業者として日常的に関わる不動産取引には、土地家屋調査士法のリスクが至るところに潜んでいます。今後の業務の信頼性を守るためにも、独占業務の範囲と実務上のグレーゾーンを正確に理解しておくことは、宅建事業従事者として欠かせない知識と言えるでしょう。
土地家屋調査士法の改正について（令和2年8月1日施行）｜日本土地家屋調査士会連合会（法改正の詳細と懲戒権限の変更について確認できる）
土地家屋調査士 記述式過去問 令和7年度版 日建学院 建築資料研究社