土地の固定資産税は更地で上昇
年末に古家を解体すると、翌年1月の固定資産税は住宅用地特例が適用されません。
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土地の更地状態とは何か
更地とは、建物が建っていない土地のことを指します。建物を解体した後の土地や、購入後に何も建てていない土地が該当します。
参考）更地の固定資産税が高いのはなぜ？安く抑えるための対策や特例ま…
不動産業界では、更地は住宅用地と明確に区別されています。住宅用地とは、人が住むための家屋が建てられている土地のことです。この区別が固定資産税の計算に大きく影響します。
参考）更地にすると固定資産税が高くなる？計算方法や安くする方法を解…
更地には駐車場として利用している土地も含まれます。建築中で未完成の建物がある土地も、住宅用地の特例は適用されません。
つまり駐車場が基本です。
参考）更地の固定資産税にびっくりしたら…。建物がある場合と比較検証…
賃貸に出している土地でも、その上に住宅が建っていれば住宅用地として扱われます。所有者自身が居住していなくても問題ありません。
土地の固定資産税の基本的な計算方法
固定資産税の計算式は「課税標準額×税率1.4%」です。課税標準額は通常、固定資産税評価額の70%とされています。
固定資産税評価額は3年に1度、市町村が基準地価に基づいて算定します。例えば実勢価格1,000万円の土地なら、評価額は約700万円が目安です。
参考）固定資産税が高い？計算方法や軽減措置について｜暮らしのコラム…
都市計画税も同時に課税されます。
税率は0.3%が標準です。
都市計画区域内の土地が対象となります。
課税時点は毎年1月1日です。この日の所有者に対して、4月1日から始まる年度分の税が課税されます。
月割の取り扱いはありません。
更地の固定資産税が高くなる仕組み
更地の固定資産税が高額になる理由は、住宅用地の特例が適用されないためです。この特例により、住宅が建っている土地は大幅な減税を受けています。
小規模住宅用地（200㎡以下）の場合、課税標準額が評価額の6分の1に軽減されます。
都市計画税については3分の1です。
参考）住宅用地の課税標準の特例について – 愛媛県新居浜市ホームペ…
200㎡を超える一般住宅用地は、課税標準額が評価額の3分の1になります。
都市計画税は3分の2に軽減されます。
つまり3分の1が原則です。
共同住宅の場合、1戸あたり200㎡の適用があります。8戸のアパートなら1,600㎡まで小規模住宅用地として扱われます。
土地が更地になると固定資産税は何倍になるか
更地の固定資産税は住宅用地と比べて3～6倍高くなります。正確には小規模住宅用地から更地になると最大6倍、一般住宅用地からなら3倍です。
具体的な計算例を見てみましょう。固定資産税評価額2,400万円、土地面積180㎡の場合を比較します。
住宅用地の固定資産税は、2,400万円×1/6×1.4%=5.6万円です。一方、更地では2,400万円×70%×1.4%=23.52万円になります。
差額は約18万円です。
参考）更地の固定資産税はなぜ高い？住宅用地との比較や対策を解説 -…
別の例では、固定資産税評価額1,000万円の土地で住宅用地なら2.8万円、更地なら11.76万円と約4.2倍になっています。実際の倍率は評価額や面積によって変動します。
更地の固定資産税を安くする対策方法
最も確実な対策は、賃貸住宅を建設することです。アパートやマンションを建てれば住宅用地の特例が適用され、税負担を大幅に軽減できます。
駐車場経営は基本的に特例の対象外です。ただし、駐車場とアパートを一体化させた場合、アパート住人専用の駐車場部分は住宅用地として認められることがあります。
参考）更地を駐車場にすると固定資産税は上がる？税金の仕組みと節税対…
管理人住宅を建てる方法も有効です。管理人が使用する駐車場に限り、住宅用地の特例が適用される可能性があります。
この手法は慎重に検討が必要です。
解体のタイミングを調整することも重要です。年始に解体すれば、1月1日時点では住宅があると見なされ、その年の税金は特例の対象になります。
逆に年末の解体は避けるべきです。
更地の固定資産税計算方法と具体的な軽減策について、詳しいシミュレーションが掲載されています。
特定空き家指定による土地の固定資産税への影響
住宅が建っていても、特定空き家に指定されると住宅用地の特例が適用されなくなります。市区町村長から勧告を受けた時点で、特例の対象外です。
2023年の法改正により「管理不全空家」も固定資産税が上昇する対象になりました。これは特定空き家になる前段階の状態を指します。
賦課期日（1月1日）時点で引き続き勧告を受けている場合、引き続き適用対象外となります。助言・指導、勧告といった措置を経た後の判定です。
構造上住宅と認められない状況や、使用の見込みがなく取り壊しを予定している場合も特例の対象外です。居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合も同様です。
厳しいですね。
参考）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712029.pdf
特定空き家等に対する固定資産税の住宅用地特例除外措置について、公式な基準が記載されています。
