財産分与離婚と税金
離婚前に不動産を渡すと贈与税が発生する
財産分与と税金の基本原則
離婚に伴う財産分与では、原則として受け取る側に税金はかかりません。国税庁の定めによれば、財産分与は贈与ではなく「夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための給付」と位置付けられているためです。つまり、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を清算する行為であって、新たに財産を贈与されたわけではないという考え方が基本になります。
ただし現金での財産分与と不動産での財産分与では、税務上の扱いが大きく異なる点に注意が必要です。現金を分与する場合、渡す側にも受け取る側にも原則として税金は発生しません。一方で不動産を財産分与の対象とする場合、渡す側には譲渡所得税が課税される可能性があります。
これが基本です。
不動産を財産分与で渡す行為は、税法上「財産分与義務に基づく債務の対価として有償譲渡した」と解釈されます。そのため、購入時の金額（取得費）と分与時の時価（譲渡価額）を比較し、値上がりしていた場合にはその差額が譲渡所得として課税対象になるのです。たとえば2000万円で購入したマンションが3000万円に値上がりしていた場合、この差額1000万円が譲渡益として計算されます。
不動産業従事者として顧客対応する際は、この「渡す側に課税される」という点を必ず説明しておく必要があります。離婚協議では財産をもらう側の視点ばかりに注目が集まりがちですが、渡す側の税負担を見落とすと後から高額な納税義務が発生し、トラブルの原因となります。
特に値上がり益が大きい物件や、購入時期が古く取得費が低い物件では、譲渡所得税の負担が数百万円単位に達することもあります。
上記リンクでは、財産分与における贈与税の取扱いについて国税庁の公式見解が確認できます。
財産分与で不動産を渡す側の譲渡所得税
不動産を財産分与として渡す側には、譲渡所得税が発生する可能性があると前述しましたが、具体的にどのような計算になるのかを確認しておきましょう。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
$$\text{譲渡所得} = \text{譲渡価額（分与時の時価）} – \text{取得費} – \text{譲渡費用}$$
譲渡価額は財産分与時の不動産の時価です。取得費は購入時の代金に加え、購入時の仲介手数料や登記費用なども含まれます。譲渡費用には、財産分与に伴う測量費や不動産鑑定費用などが該当します。
この計算結果がプラスになる場合、つまり値上がり益が出ている場合に課税されます。
税率は不動産の所有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として約20％（所得税15％＋住民税5％）、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39％（所得税30％＋住民税9％）の税率が適用されます。たとえば譲渡所得が1000万円で長期譲渡所得に該当する場合、税額は約200万円です。
厳しいところですね。
ただし居住用財産（マイホーム）を財産分与する場合には、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用できる可能性があります。この特例を使えば、譲渡所得から最高3000万円を控除できるため、多くのケースで税負担をゼロまたは大幅に軽減できます。
ここで重要な注意点があります。この3000万円控除は、配偶者など「特別関係者」への譲渡には適用できません。つまり離婚前に不動産を配偶者に渡すと、この特例が使えないのです。特例を適用するには、必ず離婚が成立した後に財産分与として不動産を譲渡する必要があります。
離婚のタイミングと財産分与のタイミングを誤ると、数百万円から千万円単位で税負担が変わってしまうため、不動産業従事者として顧客にアドバイスする際は必ずこの点を確認しましょう。顧客が「離婚前に名義変更を済ませたい」と希望してきた場合でも、税務上のデメリットをきちんと説明することが重要です。
また、3000万円控除の適用を受けるには、たとえ税額がゼロになる場合でも確定申告が必須です。申告しないと控除が適用されず、後から多額の税金と延滞税を請求されるリスクがあります。
こちらのリンクでは、財産分与で不動産を渡した場合の譲渡所得税について詳しく解説されています。
財産分与で不動産をもらう側の税金
財産分与で不動産を受け取る側には、原則として贈与税も不動産取得税もかかりません。これは清算的財産分与として、夫婦が協力して築いた財産を分配する行為と認められるためです。しかし例外的に課税されるケースがあるため、不動産業従事者として把握しておく必要があります。
第一の例外は、分与された財産の額が「多すぎる」と判断される場合です。国税庁の基準では、「婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合」には、その超過部分に贈与税が課税されます。たとえば夫婦の共有財産が総額5000万円なのに、一方が8000万円の不動産を受け取った場合、差額の3000万円部分に贈与税がかかる可能性があります。
第二の例外は、離婚が「贈与税や相続税を免れるために行われた」と認定される場合です。これはいわゆる偽装離婚のケースで、税金逃れ目的と判断されると、離婚によって受け取った財産すべてに贈与税が課税されます。実務上は、離婚後も同居を続けている、離婚から短期間で再婚している、といった事実があると税務署から指摘を受けやすくなります。
意外ですね。
また不動産を受け取った側には、贈与税や不動産取得税はかからなくても、登録免許税と固定資産税は必ず発生します。登録免許税は不動産の名義変更時に支払う税金で、税率は固定資産税評価額の2％です。固定資産税評価額が2000万円の不動産なら、登録免許税は40万円になります。
さらに不動産を取得した後は、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。これらは不動産の所有者に課される地方税で、固定資産税評価額に対して標準税率1.4％（固定資産税）と最大0.3％（都市計画税）が課されます。評価額2000万円の不動産なら、年間約34万円の負担です。
不動産を受け取る側が専業主婦など収入が少ない場合、これらの税金や維持費の負担が生活を圧迫する可能性があります。不動産業従事者として顧客対応する際は、「もらえる財産の額」だけでなく「もらった後のランニングコスト」も含めて説明することが、顧客の利益を守る上で重要です。
特に財産分与で自宅を取得するものの、その後売却を検討しているケースでは、売却までの期間の固定資産税や管理費の負担についても事前に試算しておくと良いでしょう。
財産分与のタイミングと税金の関係
財産分与を離婚前に行うか、離婚後に行うかで税務上の取扱いが大きく変わります。この点は不動産業従事者として顧客に必ず伝えるべき重要情報です。結論から言えば、財産分与は必ず離婚後に行うべきです。
離婚前に財産を移転すると、それは「夫婦間の贈与」として扱われます。夫婦間の贈与には年間110万円の基礎控除がありますが、不動産のような高額資産を贈与すると多額の贈与税が課税されます。贈与税の税率は累進課税で、たとえば2000万円の不動産を贈与すると、税額は約585万円にもなります（一般税率適用の場合）。
つまり同じ不動産を渡す行為でも、離婚前なら585万円の贈与税、離婚後なら原則非課税という大きな差が生じるのです。
また離婚前の譲渡では、前述の居住用財産の3000万円特別控除も使えません。配偶者という「特別関係者」への譲渡には、この控除が適用されないためです。離婚後に財産分与として渡せば控除が使えますが、離婚前だと使えないため、渡す側の譲渡所得税の負担も大きくなります。
実務上、「離婚協議中に不動産の名義を変えたい」という相談は少なくありません。しかし税務上の不利益を考えると、必ず離婚届を提出した後に財産分与の登記を行うべきです。
ただし離婚後であっても、あまりに長期間が経過してから財産を移転すると、財産分与としての正当性を疑われる可能性があります。民法上、財産分与請求権は離婚から2年で時効消滅するため、この期間内に手続きを完了させることが望ましいでしょう。
不動産業従事者として顧客にアドバイスする際は、離婚協議と並行して財産分与の内容を確定させ、離婚届提出後速やかに不動産の名義変更を行う段取りを推奨すると良いでしょう。この手順を踏めば、税務上のリスクを最小限に抑えられます。
財産分与における不動産業従事者の顧客対応ポイント
離婚に伴う不動産の財産分与では、法律・税務・不動産評価など多岐にわたる専門知識が必要になります。不動産業従事者として、顧客が不利益を被らないようサポートするためのポイントを整理しておきましょう。
まず不動産の適正な時価評価が重要です。財産分与における不動産の価値は「時価」、つまり市場で売却する場合の価格で評価されます。固定資産税評価額や相続税評価額ではなく、実際の取引価格に近い査定額を基準とするのが一般的です。不動産業従事者として、複数の査定方法や近隣の取引事例を示しながら、客観的な評価額を提示することが求められます。
評価額の算定方法で夫婦間に争いが生じやすいため、できれば複数の不動産会社に査定を依頼し、その平均値を用いるなど透明性の高い方法を提案すると良いでしょう。
次に住宅ローンの残債確認です。不動産に住宅ローンが残っている場合、その債務を誰が負担するかによって財産分与の方法が変わります。オーバーローン（ローン残債が不動産価値を上回る状態）の場合は、そもそも財産分与の対象にならないか、負の財産として扱う必要があります。
顧客から相談を受けた際は、まず金融機関に残債額を確認し、不動産の査定額と比較するステップを踏みましょう。
さらに税務専門家との連携も欠かせません。不動産業従事者が税務相談に応じることは税理士法違反になりかねないため、譲渡所得税や贈与税の詳細な計算については税理士を紹介する体制を整えておくべきです。特に3000万円控除の適用可否、確定申告の要否、節税対策などは税理士の専門領域です。
信頼できる税理士と提携関係を築いておけば、顧客に対してワンストップでサービスを提供でき、顧客満足度の向上にもつながります。
また離婚協議書の作成支援も重要なポイントです。財産分与の内容は必ず書面で明確にしておく必要があります。口頭の合意だけでは後日トラブルになりやすく、税務署からも疑義を持たれる可能性があります。不動産の所在、評価額、分与の割合、名義変更の時期などを明記した離婚協議書または財産分与契約書の作成を勧めましょう。
これは使えそうです。
法的な文書作成は弁護士や行政書士の業務領域ですが、不動産業従事者としてその必要性を説明し、専門家を紹介することは可能です。顧客が「費用がかかるから」と書面化を嫌がる場合でも、後日のトラブルや税務調査のリスクを説明すれば、多くは理解を示してくれます。
最後に売却タイミングのアドバイスも重要です。財産分与の方法として不動産を売却して代金を分ける場合、売却時期によって税負担や手取額が変わります。離婚前に売却すると売却益に対する税金を夫婦で分担できますが、離婚後に一方が売却すると税負担が一方に集中します。市況や税制優遇の適用期限なども考慮し、最も有利な売却時期を提案しましょう。
不動産業従事者として、これらの総合的な視点から顧客をサポートすることで、信頼される専門家としての地位を確立できます。
