税金 不労所得 税率の基礎知識
不動産所得が年20万円以下でも住民税の申告は必須です。
参考）不動産投資の確定申告をしないとどうなる？ペナルティやリスクを…
<% index %>
税金 不労所得の定義と種類
不労所得とは、労働の対価として得た収入ではなく、資産を所有していることで発生する所得を指します。どういうことでしょうか？
具体的には、株式を保有して得た配当金、不動産を貸し出して得た家賃収入、年金などが該当します。これらの所得は労働によって直接得たものではないものの、所得税法上は課税対象となります。
不動産従事者にとって最も関わりが深いのは不動産所得です。不動産所得には、土地・建物の賃貸による家賃収入だけでなく、船舶・航空機の貸付も含まれます。さらに、礼金や保証金のうち返還を要しないもの、共益費の名目で受け取る水道代・電気代、更新料なども総収入金額に含める必要があります。
不動産所得以外にも、配当所得、利子所得、譲渡所得など、不労所得にはさまざまな種類があります。それぞれの所得区分によって、適用される課税方式や税率が異なる点が特徴です。
つまり所得の種類の判別が重要です。
税率が適用される課税方式の違い
不労所得の課税方式には、総合課税と分離課税の2つがあります。税率の計算方法が根本的に異なるため、どちらが適用されるかで納税額が大きく変わります。
総合課税は、給与所得や事業所得など、他の所得と合算して課税所得金額を算出する方式です。不動産所得はこの総合課税の対象となり、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税制度が適用されます。
一方、分離課税は他の所得と分離して税額を計算する方式です。株式の譲渡所得や配当所得の一部などが該当し、所得の種類によって定められた税率が一律で適用されます。
例えば上場株式の配当等の場合、分離課税では20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%＋住民税5%）の税率が適用されます。総合課税と分離課税のどちらを選択するかで、最終的な手取り額に影響が出るケースもあります。
選択できる場合は慎重に検討しましょう。
不労所得 税率の計算に必要な所得区分
所得税の税率を正しく計算するには、まず所得区分を正確に判別する必要があります。不動産所得の計算式は「不動産所得＝総収入金額－必要経費」です。
必要経費として認められる項目は多岐にわたります。固定資産税、減価償却費、修繕費、損害保険料などが基本的な経費です。マンションの場合は管理費・修繕積立金も経費に含まれます。
さらに、不動産所得税、火災保険料、地震保険料、壁紙の張り替え費用、エアコンの修理費用、管理会社に支払う料金、広告費なども経費として計上できます。経費項目が多いため節税対策がしやすいのが不動産所得の特徴です。
自宅兼事務所として利用している場合は、家事按分により事業用部分のみを経費計上します。例えば総面積が100平方メートルで事業に使用する部屋が20平方メートルの場合、按分比率は20%となり、毎月の家賃が10万円なら20,000円を経費として計上できます。
按分比率の根拠を明確にすることが重要です。
参考）【税理士監修】家賃の何割まで経費にできる？自宅兼事務所の按分…
税金 不動産所得で押さえるべき税率表
不動産所得を含む総合課税の所得税率は、課税される所得金額に応じて7段階に分かれています。
以下の税率表を確認しましょう。
参考）家賃収入や不動産所得にかかる税金はいくら？ 計算方法や確定申…
| 課税所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円超4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
所得税額は「課税される所得金額×税率－控除額」で算出します。例えば不動産所得が500万円の場合、税率が20%、控除額が427,500円となるため、所得税額は572,500円になります。
住民税は所得金額にかかわらず一律10%です。所得税と住民税を合わせた実質的な税率を考慮する必要があります。課税所得が900万円を超える場合、所得税率33%＋住民税10%で合計43%の税率となります。
2037年12月31日までの期間は、所得税額に2.1%の税率で復興特別所得税が加算されます。
厳しいですね。
不動産従事者が知るべき確定申告の独自視点
会社員や公務員などの給与所得者であっても、不動産所得が年間20万円以上ある場合には確定申告が必要です。会社で年末調整を行うため確定申告は不要だと思ってしまいがちですが、会社で申告してもらえるのは給与所得に課税される所得税のみです。
参考）不動産所得を申告しないと大損？罰金やペナルティの影響を解説｜…
意外な落とし穴があります。不動産所得が年間20万円以下の場合は所得税の確定申告が不要になりますが、住民税の申告は別途必要です。確定申告を行えば申告内容が税務署から市区町村に通知され住民税額が決定しますが、確定申告をしなかった場合は各市区町村の役所で住民税の手続きを行わなければなりません。
さらに、不動産所得が赤字となった場合は、確定申告をすることで他の所得と損益通算ができ、減税となることがあります。
損益通算が節税の鍵です。
給与所得700万円のサラリーマンが不動産投資で100万円の赤字を出した場合、損益通算により課税所得額が600万円から各種所得控除を差し引いた270万円に減少します。その結果、所得税率が10%になり、所得税額は17万2,500円と給与所得のみと比べて約1/2に減少するのです。
参考）https://www.felix-japan.jp/blog/details_1168.html
確定申告をしなかった場合、無申告加算税などのペナルティが発生します。加えて、国民健康保険料の減免が受けられない、収入証明を行う書類がなくなる、青色申告ができなくなる、金融機関の信頼を失うといったデメリットもあります。
痛い出費です。
青色申告を選択すれば、最大65万円の控除が適用される一方、白色申告の場合は控除が適用されません。青色申告は事前に税務署へ申請を行い、原則として複式簿記による記帳が必要ですが、節税効果は大きいといえます。
参考）不動産所得は青色申告にしたほうが良い？白色申告との違いも解説
不動産投資による節税の要は、減価償却費を活用した不動産所得の赤字の創出と、その赤字を給与所得と相殺する損益通算です。ただし、損益通算には土地取得部分のローン利子が含まれないため、計算する際は注意が必要です。
参考）不動産投資で節税できる！税金対策の仕組みをわかりやすく解説
課税所得が900万円を超える場合は、法人化を検討することも節税対策として有効です。法人税率は800万円以下で15%、800万円以上で23.2%となり、個人の税率43%（所得税33%＋住民税10%）と比べて有利になるケースがあります。
不動産所得の計算と確定申告は複雑ですが、正しく理解して適切に申告することで、合法的に税負担を軽減できます。
助かります。
不労所得の種類と税金｜それぞれの税率と課税方式を解説 – 東急リバブル
総合課税と分離課税の違い、不労所得の税率に関する詳細な情報が記載されています。
不動産所得に税金はいくらかかる？計算方法や税率 – リビングアメニティ
不動産所得の税金計算方法と具体的な税率表が確認できます。
不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説 – フィリックス
損益通算による節税効果の計算例と注意点が詳しく解説されています。
