宅建 事務所、案内所等に関する規制
宅建業法における事務所と案内所の定義
宅地建物取引業法（以下、宅建業法）において、事務所と案内所は明確に区別されています。この区別を理解することは、宅建業者にとって非常に重要です。
事務所とは：
• 本店または支店として商業登記されたもの
• 継続的に業務を行うことができる施設を有し、契約を締結する権原を有する使用人が置かれている場所
一方、案内所とは：
• 事務所以外の、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所
• 一団の宅地建物の分譲を行う案内所
• 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う案内所
• 宅建業務に関する展示会などの催しを実施する場所
• 一団の宅地建物の分譲をする際に、その宅地建物が所在する場所
ここで注意すべき点は、「一団の宅地建物」とは10区画以上の宅地または10戸以上の建物を指すということです。この基準未満の場合は、案内所としての規制対象外となります。
事務所と案内所の規制の違いについて、詳しくは以下のリンクを参照してください。
不動産開業における「事務所の必須要件」とは？
事務所、案内所等に関する規制の間違いやすいポイント
宅建業法における事務所と案内所の規制には、しばしば混同されやすいポイントがあります。以下に主な注意点をまとめます。
-
専任の宅地建物取引士の設置義務
• 事務所：常に必要（従業者5人に1人以上の割合）
• 案内所：契約締結や申込みを受ける場合のみ必要（1人以上） -
標識の掲示義務
• 事務所：必要
• 案内所：必要（ただし、記載内容に若干の違いあり） -
報酬額表の掲示
• 事務所：必要
• 案内所：不要 -
帳簿の備付け
• 事務所：必要
• 案内所：不要 -
従業者名簿
• 事務所：必要
• 案内所：不要
特に注意が必要なのは、案内所における専任の宅地建物取引士の設置義務です。契約締結や申込みを受ける業務を行わない案内所では、取引士の設置は不要となります。
これらの規制の詳細については、以下のリンクで確認できます。
「案内所」の重要ポイントと解説
宅建 事務所と案内所の設置義務と届出手続き
宅建業者には、事務所と案内所の設置に関して、いくつかの重要な義務があります。
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事務所の設置義務
宅建業者は、少なくとも1つの事務所を設置する必要があります。これは、宅建業法第3条第1項に規定されています。 -
案内所の設置
案内所の設置は義務ではありませんが、設置する場合には一定の規制が適用されます。 -
届出義務
• 事務所：設置時に免許申請の一部として届け出る必要があります。
• 案内所：契約締結や申込みを受ける案内所の場合、業務開始の10日前までに届出が必要です。
届出先：
• 免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）
• 案内所を管轄する都道府県知事
特に注意すべき点として、案内所の届出は2か所に行う必要があります。これは、多くの宅建業者が見落としがちなポイントです。
届出の詳細な手続きについては、以下のリンクを参照してください。
宅地建物取引業免許後における義務等について – 北陸地方整備局
宅建業者の事務所・案内所における標識掲示の重要性
標識の掲示は、宅建業法第50条第1項に規定されている重要な義務です。この義務の目的は以下の通りです：
- 無免許営業の防止
- 責任の所在の明確化
- 消費者保護
標識に記載すべき主な事項：
• 免許証番号
• 免許の有効期間
• 商号または名称
• 代表者氏名
• 主たる事務所の所在地と電話番号
• 専任の宅地建物取引士の氏名
標識を掲示すべき場所：
- 事務所
- 専任の宅地建物取引士を置くべき案内所
- その他の業務を行う場所（展示会場など）
注意点として、事務所と案内所では標識の記載内容に若干の違いがあります。例えば、案内所の標識には、その案内所を管理する事務所の所在地等を記載する必要があります。
また、2020年4月1日からは、従来の「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」に名称変更されたため、標識の表記も変更する必要があります。
標識の掲示に関する詳細な情報は、以下のリンクで確認できます。
宅建業に不可欠な標識の掲示義務とは？掲示場所・中身・その他の注意点
宅建 事務所・案内所等の規制に関する試験対策のコツ
宅建試験では、事務所・案内所等の規制に関する問題が頻出します。以下に、効果的な試験対策のコツをまとめます。
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定義の正確な理解
• 事務所と案内所の定義を明確に区別できるようにする。
• 「一団の宅地建物」の定義（10区画以上または10戸以上）を覚える。 -
規制の違いを表にまとめる
事務所と案内所の規制の違いを表にまとめて比較することで、理解が深まります。
| 規制内容 | 事務所 | 案内所 |
|---|---|---|
| 専任取引士 | 必要（5人に1人以上） | 契約業務時のみ必要（1人以上） |
| 標識掲示 | 必要 | 必要（内容に違いあり） |
| 報酬額表 | 必要 | 不要 |
| 帳簿 | 必要 | 不要 |
| 従業者名簿 | 必要 | 不要 |
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届出に関する問題に注意
• 案内所の届出先が2か所（免許権者と案内所管轄の都道府県知事）であることを覚える。
• 届出期限（業務開始10日前まで）を押さえる。 -
標識の記載事項を確実に覚える
標識の記載事項は、そのまま出題されることが多いため、確実に覚えておく必要があります。 -
過去問の傾向分析
過去の出題傾向を分析し、よく出題される論点を重点的に学習することが効果的です。 -
法改正に注意
宅建業法は定期的に改正されるため、最新の法改正情報をチェックすることが重要です。
試験対策に役立つ情報は、以下のリンクで確認できます。
【2023年版】宅建試験：宅建業法の間違えやすいところ・混同しやすいところ
以上、宅建業法における事務所・案内所等の規制について詳しく解説しました。これらの規制は、消費者保護と適正な不動産取引の実現のために重要な役割を果たしています。宅建業者は、これらの規制を正しく理解し、遵守することが求められます。また、宅建試験受験者にとっては、これらの知識は合格への重要なステップとなります。常に最新の法改正情報にも注意を払い、正確な知識を身につけることが大切です。