家を貸す収入の確定申告と経費
住宅ローン返済中の家を貸すと銀行から一括返済を求められます。
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家を貸す収入の基本と確定申告の必要性
家を貸すことで得られる収入は「不動産所得」として扱われます。不動産所得は「年間家賃収入－年間経費」で計算され、この金額が20万円を超える場合に確定申告が必要です。
参考）家賃収入の確定申告は必要？申告方法や税金計算、申告しなかった…
家賃収入には毎月の賃料だけでなく、礼金、更新料、駐車場代なども含まれます。敷金は預かり金のため収入には含まれませんが、返還不要な敷引きがある場合は収入として計上します。
参考）家を貸す相場、流れ、注意点など、スムーズに個人宅を貸す方法を…
不動産所得は総合課税の対象となるため、給与所得など他の所得と合算して税額が計算されます。つまり給与所得が高い人ほど、不動産所得に対する税率も高くなるということですね。
20万円以下でも確定申告をした方が得するケースがあります。不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算することで源泉徴収された所得税の還付を受けられる可能性があるからです。
参考）個人事業主として家賃収入を得るメリットや確定申告、経費による…
家を貸す収入から控除できる経費の種類
家を貸す際に発生する経費は、確定申告で不動産所得から控除できます。経費として認められる主な項目を確認しましょう。
税金関連の経費
- 固定資産税：建物と土地の両方が対象です
参考）家賃収入の確定申告はいくらから？経費にできる項目や必要書類の…
- 都市計画税
- 事業税（事業的規模の場合）
固定資産税は毎年4〜6月頃に市区町村から送付される納税通知書で確認できます。
自宅兼賃貸の場合は面積按分が必要です。
管理・運営にかかる経費
保険料と借入金利子
- 火災保険料
- 地震保険料
- 借入金の利子部分（元本は対象外）
参考）不動産賃貸業は確定申告すべき？青色申告の要件や注意点 – 確…
住宅ローンの元本返済額は経費計上できません。
利子のみが経費として認められます。
また、所得税や住民税も経費にはなりません。
減価償却費も重要な経費項目です。建物の取得費用を耐用年数で按分して毎年経費計上できるため、実際の支出がなくても節税効果があります。
参考）LIFE BATON
家を貸す収入の確定申告方法と青色申告のメリット
確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。青色申告の方が節税効果は高いものの、一定の条件を満たす必要があります。
青色申告の条件と控除額
青色申告で最大65万円の特別控除を受けるには「事業的規模」として認められる必要があります。
事業的規模の基準は以下の通りです。
参考）No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸…
- アパート・マンション：おおむね10室以上
- 独立家屋：おおむね5棟以上
つまり家1棟を貸すだけでは事業的規模に該当しません。事業的規模でない場合、青色申告でも最大10万円の控除しか受けられないのが基本です。
参考）「家を貸すと個人事業主になるのか？」「税金はどうなる？」を解…
青色申告のその他のメリット
事業的規模であれば、控除額以外にも以下のメリットがあります。
参考）https://www.freee.co.jp/kb/kb-blue-return/blue-return-real-estate/
- 青色事業専従者給与の必要経費算入
- 回収不能な賃料を当年の必要経費に計上可能
- 赤字の3年間繰越控除
事業的規模でない場合、賃料の回収不能は過去の所得計算をやり直す必要があります。
手続きが煩雑ですね。
確定申告の具体的な手順
- 不動産所得の計算（収入－経費）
- 確定申告書の作成・提出
- 所得税の納税
国税庁の確定申告書作成コーナーを利用すれば、サイト上で入力して電子申告（e-Tax）も可能です。電子申告を利用すると、55万円控除が65万円控除に引き上げられます。
参考）家賃収入の確定申告は必要？必要経費を計上して節税対策を実施し…
家を貸す収入の税金計算シミュレーション
実際の数字で税金がどれくらいかかるのか見てみましょう。
ケース1：家賃収入のみの場合
年間家賃収入800万円、必要経費180万円、所得控除130万円の場合。
参考）不動産収入で税金はいくらに？手取りが多くなる金額と家賃収入と…
不動産所得＝800万円－180万円＝620万円
課税所得＝620万円－130万円＝490万円
所得税＝490万円×20％－42万7,500円＝55万2,500円
所得税率は課税所得の金額によって変わります。
490万円なら20％が適用されます。
ケース2：給与所得と併用の場合
年間家賃収入400万円、必要経費80万円、給与収入450万円、所得控除130万円の場合。
不動産所得＝400万円－80万円＝320万円
給与所得＝450万円－134万円（給与所得控除）＝316万円
合計所得＝320万円＋316万円＝636万円
課税所得＝636万円－130万円＝506万円
所得税＝506万円×20％－42万7,500円＝58万4,500円
総合課税により、給与所得と不動産所得を合算して税率が決まります。副業で家を貸している場合、合算後の税率が上がる可能性があります。
減価償却費を活用した節税例
家賃収入400万円、通常経費80万円に減価償却費77万9,000円を追加した場合。
不動産所得＝400万円－157万9,000円＝242万1,000円
課税所得＝242万1,000円－130万円＝112万1,000円
所得税＝112万1,000円×5％＝5万6,050円
減価償却費を計上することで課税所得が大幅に下がり、税率も20％から5％に下がりました。
これが節税効果ですね。
家を貸す収入で知っておくべきリスクと対策
家を貸す際には収入面だけでなく、リスク管理も重要です。
住宅ローン返済中の物件を貸すリスク
住宅ローンは自己居住を前提としているため、無断で賃貸に出すと契約違反になります。金融機関に発覚すると一括返済を求められる可能性があります。
参考）分譲マンションを貸す｜具体的な手順や費用、注意点などを全解説…
転勤など特別な理由がある場合は、金融機関に相談して承認を得れば家賃収入を返済に充当できるケースもあります。
事前の確認が必須です。
空室リスクと収支悪化
賃貸経営で最も注意すべきは空室リスクです。入居者がいなくても管理費やローン返済は発生するため、大きな損失につながります。
参考）賃貸経営で押さえるべきリスクとは？回避策と「やめどき」の判断…
収支シミュレーションでは満室想定だけでなく、入居率70〜80％の場合も計算しておくべきです。適切な空室率は5〜10％程度とされています。
参考）アパート経営のリスク完全ガイド！失敗を防ぐ対策を成功事例で徹…
家賃滞納と貸倒損失
家賃を回収できない場合の対応は、事業的規模かどうかで異なります。事業的規模なら回収不能になった年の必要経費に算入できますが、それ以外の場合は過去の所得計算をやり直す必要があります。
手続きが煩雑なので、家賃保証会社の利用など予防策が重要です。
夫婦間の資金移動に関する税務リスク
夫名義の不動産から得た賃料を妻の口座に移動させる行為は、税務署のチェック対象になります。夫婦間の資金移動は一般的に警戒されていませんが、実は高いリスクを伴います。
参考）家賃収入の管理：夫婦間での資金移動も税務署のターゲットになる…
贈与税の対象となる可能性があるため、家賃収入は名義人の口座で管理するのが原則です。
長期的な収支悪化の判断基準
空室がほとんどないのに支出が多い場合、経営改善は困難です。賃貸経営を続けるほど赤字になる恐れがあるため、早めに売却を検討する必要があります。
一時的な空室増加なら入居率改善で対応できますが、構造的な赤字は対策が限られます。
やめどきの判断も重要ですね。
賃貸管理の具体的な流れや地域別の家賃相場について、さらに詳しい情報が掲載されています。
事業的規模の正式な判定基準や、確定申告における取扱いの違いについて、税務当局の公式見解を確認できます。
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