家を売るまでの流れ
査定前に相場を調べないと最大300万円の損失を出します。
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家を売る査定依頼の準備と注意点
家を売る最初のステップは、不動産会社への査定依頼です。ここで重要なのは、査定前に必ず自分で相場を調べることです。
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自分で相場を調べずに査定依頼すると、不動産会社の提示額が適正かどうか判断できません。結果として、相場より数百万円も低い価格で売り出してしまうケースが実際に発生しています。
相場を調べる際は、不動産取引価格情報検索やレインズマーケットインフォメーションなどの公的データベースを活用しましょう。同じエリアで類似物件がいくらで取引されているかを確認できます。
相場把握が基本です。
査定依頼は必ず複数社に出してください。1社だけだと査定額が誤っていても気づけません。3〜5社程度に依頼することで、適正な価格帯が見えてきます。
また、査定前にローン残債の確認も必須です。ローン残債がある場合、物件には抵当権が設定されており、引渡し時までに抹消する必要があります。残債額を把握しておかないと、売却代金で完済できるか判断できません。
痛い出費です。
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さらに、修繕履歴の確認と資料の整理も行いましょう。
修繕履歴は査定額に直接影響します。
過去に行ったリフォームや設備交換の契約書、図面などがあれば手元に用意しておくとスムーズです。
家を売る媒介契約の種類と選び方
査定後は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
それぞれに特徴があります。専属専任媒介契約は1社のみと契約し、自己発見取引も不可です。専任媒介契約も1社のみですが、自分で買主を見つけて売却することは可能です。一般媒介契約は複数社への依頼が可能で、自己発見取引もできます。
専属専任と専任媒介では、不動産会社に販売活動の報告義務があり、レインズへの登録も義務付けられています。一方、一般媒介は報告義務がなく、レインズ登録も任意です。
これが条件です。
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どれを選ぶかは物件特性によります。人気エリアの物件や築浅物件なら一般媒介で広く情報を出すのも有効です。逆に売却が難しい物件は、専任系で1社に集中して販売活動を依頼する方が効果的なケースもあります。
契約期間は最長3ヶ月です。この間に売れなければ、契約を更新するか別の会社に変更するか検討できます。
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媒介契約時には仲介手数料の確認も忘れずに。法定上限は売買価格の3%+6万円（税別）ですが、実際の金額は契約書に明記されます。売却後の手取り額を正確に計算するため、この費用を事前に把握しておきましょう。
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家を売る売却活動と内覧対応のコツ
媒介契約締結後、不動産会社が売却活動を開始します。
ここでの売主の役割は内覧対応です。
内覧の質が成約率を大きく左右します。
内覧準備では清掃が最重要です。ただし、査定前にハウスクリーニング業者を入れる必要はありません。
自分でできる範囲の清掃で十分です。
特に水回り、玄関、リビングは念入りに掃除しましょう。
内覧当日は、購入希望者が見たい場所は可能な限り見せることが原則です。収納内部やベランダなど、隠さず誠実に対応することで信頼感が生まれます。
居住中の内覧では、購入希望者に気を遣わせない雰囲気作りが重要です。リラックスして見学してもらえれば、物件の印象も良くなります。
ここで絶対に避けるべきは、物件の不具合を隠すことです。雨漏りや設備の故障など、知っている欠陥は必ず告知してください。隠したまま売却すると、後で買主から契約不適合責任を問われ、多額の賠償金を請求される可能性があります。
参考）https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/detached_house/ie-kodate-baikyaku-ng/
ネガティブな点も正直に話すことが信頼感につながります。例えば「夜間、電車の音が多少気になる」といったマイナス要素があれば、「その分駅に近く通勤が便利」といったカバーできる情報を添えると好印象です。
つまり正直さです。
参考）マンション売却で内覧は重要！失敗しないためのポイントを解説
内覧対応を何度か行っても購入申込がない場合、価格の見直しや販売戦略の変更を検討しましょう。不動産会社と定期的に状況を共有することが大切です。
家を売る売買契約から引渡しまでの手続き
購入希望者から買付証明書（購入申込書）を受け取ったら、条件交渉に入ります。価格、引渡し時期、付帯設備の扱いなどを調整します。
条件が合意に至れば、売買契約を締結します。契約時には重要事項説明が行われ、その後、売買契約書の読み合わせを実施します。
内容に相違がないか必ず確認してください。
売買契約時に注意すべき点がいくつかあります。
まず、約束事は必ず書面に残すことです。
口頭での合意はトラブルの元になります。
参考）家を売るときの注意点一覧！時系列に沿ってわかりやすく解説｜ナ…
次に、公簿売買か実測売買かを確認しましょう。公簿売買は登記簿上の面積で取引し、実測売買は実際に測量した面積で取引します。
戸建ての場合は実測売買が一般的です。
融資特約や買換え特約の有無も重要です。融資特約があれば、買主がローンを組めなかった場合に契約を白紙撤回できます。
これはリスク回避策です。
手付金の性質も確認が必要です。解約手付であれば、売主は手付金の倍額を返すことで契約解除できます。
契約不適合責任の内容と期間も必ずチェックしてください。通常は引渡しから3ヶ月程度に設定されますが、物件によって異なります。この期間中、売主は物件の不具合に対して責任を負います。
売買契約時に買主から手付金を受け取ります。
一般的には売買価格の5〜10%程度です。
決済・引渡し当日は、本人確認、必要書類の確認、買主のローン融資実行、税金などの精算、領収書の発行、仲介手数料の支払い、司法書士への報酬支払いなどが行われます。
すべて完了すれば物件の引渡しとなります。
家を売る確定申告の準備と手続き
家を売却した翌年には確定申告が必要になるケースがあります。売却益（譲渡所得）が出た場合は必ず申告が必要です。
参考）家を売る「手順・流れ」を徹底解説！売却成功のための事前準備と…
逆に、売却損が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を使うために申告した方が有利なケースがあります。
確認が必須です。
参考）家を売却した後に確定申告は不要？必要書類や利用できる特例も解…
確定申告に必要な書類は以下の通りです。確定申告書、登記事項証明書、売買契約書のコピー、譲渡所得の内訳書、譲渡のために直接要した費用の領収書などです。
特に重要なのが譲渡所得の内訳書です。この書類に売却価格、取得費、譲渡費用などを詳細に記載します。
取得費には、購入時の価格だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども含まれます。これらを漏れなく計上することで、譲渡所得を圧縮できます。
助かります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、建物の取り壊し費用などが該当します。
領収書をしっかり保管しておきましょう。
特例の適用を受ける場合は、追加書類が必要です。例えば3000万円特別控除を受けるなら、戸籍の附票や住民票の除票などが必要になります。
参考）家の売却による確定申告の必要書類は？主な書類と特例適用時の書…
確定申告の流れは、まず必要書類を準備し、特例の適用要件を確認します。次に確定申告書と譲渡所得の内訳書を作成し、管轄の税務署に提出します。
提出方法は、税務署への持参、郵送、e-Taxでの電子申請のいずれかです。e-Taxなら自宅から手続きでき、還付もスムーズです。
これが原則です。
申告後、納税または還付を受けます。譲渡所得税が発生する場合は、申告期限までに納付してください。
確定申告は複雑なため、不安がある場合は税理士に相談するのも一つの方法です。特に特例を使う場合や、複数の不動産を所有している場合は専門家のアドバイスが有効です。
家を売る際に知らないと損する費用の全体像
家を売る際には様々な費用がかかります。これらを事前に把握していないと、想定より手取り額が少なくなる失敗につながります。
主な費用は以下の通りです。まず仲介手数料は、売買価格の3%+6万円（税別）が上限です。例えば3000万円で売却した場合、仲介手数料は約105万円（税込）になります。
次に印紙税です。売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、売買価格によって異なります。
3000万円の場合は1万円です。
抵当権抹消登記の費用も発生します。司法書士に依頼する場合、報酬は1〜3万円程度が相場です。
測量費用は戸建て売却の場合に必要になることがあります。境界が不明確な場合、測量が必要で、費用は50〜100万円程度かかります。
厳しいですね。
譲渡所得税も忘れてはいけません。売却益が出た場合、所有期間が5年超なら長期譲渡所得として約20%、5年以下なら短期譲渡所得として約39%の税率がかかります。
例えば5000万円で購入した家を8000万円で売却した場合、差額3000万円が譲渡所得です。長期譲渡なら約600万円の税金が発生します。
ただし、居住用財産の3000万円特別控除を使えば、この税負担を大幅に軽減できます。
特例の適用要件を確認しましょう。
また、リフォーム費用を売却前に独断で支出するのは避けるべきです。買主の好みに合わない場合、費用が無駄になります。リフォームは必要最小限にとどめ、清掃で対応できる範囲にしましょう。
参考）【失敗例つき】家の売却でやってはいけないこと22選！タイミン…
これらの費用を事前に見積もることで、実際の手取り額を正確に把握できます。売却後の資金計画を立てる際に、この情報は不可欠です。
家を売る際の契約不適合責任とリスク回避
家を売却する際、売主が最も注意すべきは契約不適合責任です。これは、引き渡した物件が契約内容に適合していない場合、売主が負う責任のことです。
具体例を見てみましょう。雨漏りを隠して売却した後、買主から発見され、修繕費200万円を請求されたケースがあります。また、伝え忘れていた設備の不具合について、売却後に保障金を支払わされた事例も報告されています。
契約不適合責任を問われると、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除のいずれかを買主から求められる可能性があります。
いずれも大きな経済的負担です。
このリスクを避けるには、物件の不具合をすべて買主に報告し、売買契約書に明記して了承を得ることが必須です。訪問査定の段階からマイナスポイントも隠さず伝えましょう。
参考）家の査定前に知っておくべき注意点！準備と依頼のポイントを解説…
具体的には、雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、過去の浸水履歴、近隣とのトラブルなど、知っている情報はすべて開示します。
「知らなかった」は通用しません。
また、ホームインスペクション（住宅診断）を活用するのも有効です。専門家に建物を調査してもらい、その結果を買主に提示することで、後のトラブルを防げます。
契約不適合責任の期間は通常、引渡しから3ヶ月程度に設定されます。この期間を短縮したり、一部の責任を免除する特約を付けることも可能ですが、買主との交渉次第です。
中古物件の場合、ある程度の経年劣化は避けられません。そのため、現状有姿での売却とし、責任範囲を明確にしておくことが重要です。
万が一、契約不適合責任を問われた場合に備えて、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておく方法もあります。保険料は数万円程度ですが、高額な賠償リスクをカバーできます。
契約書の内容は必ず専門家（弁護士や司法書士）にチェックしてもらうことをおすすめします。不動産会社任せにせず、自分でも理解しておくことがトラブル回避の鍵です。
家を売る際の独自視点：不動産従事者が陥りやすい認知バイアス
不動産従事者として家を売る際、専門知識があるゆえに陥りやすい落とし穴があります。それが「自分の物件は特別だ」という認知バイアスです。
この認知バイアスは、自分の物件の価値を過大評価し、市場相場より高い価格設定をしてしまう原因になります。実際に、業界経験者ほど売却期間が長期化する傾向があるというデータもあります。
専門家ゆえに、物件の長所ばかりに目が向き、客観的な市場評価を見失うのです。
どういうことでしょうか。
例えば、「駅から徒歩15分だが閑静な住宅街」という物件特性を、売主は大きなメリットと考えます。しかし、市場では「駅近」の方が圧倒的に評価されるのが現実です。
このバイアスを避けるには、第三者の視点を積極的に取り入れることが重要です。複数の不動産会社の査定を受け、なぜその価格なのか理由を詳しく聞きましょう。
また、売却期間の目安を最初に設定することも有効です。3ヶ月で売れなければ価格を5%下げる、6ヶ月で売れなければさらに5%下げる、といった具体的な基準を決めておきます。
市場データを定期的にチェックする習慣も大切です。同じエリアの成約事例、売り出し期間、価格推移などを継続的に観察することで、客観的な判断ができるようになります。
不動産従事者として培った知識は大きな武器です。しかし、自分が売主の立場になると、その知識が逆に判断を曇らせることもある。この事実を認識しておくことが、スムーズな売却への第一歩です。
意外ですね。
