家族が脳出血になったら手続き
脳出血で意思確認ができないと成年後見人選任まで3ヶ月以上待っても不動産売却は自由にできません。
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脳出血による意思決定能力喪失と不動産取引の停止
家族が脳出血で倒れた場合、最も深刻な問題は本人の意思確認ができなくなることです。不動産業界では、所有者本人の意思確認が契約の大前提となります。
参考）脳梗塞の後遺症で意思表示できない相続人がいる遺産分割協議
脳出血により意識障害や高次脳機能障害が残ると、患者本人が自ら判断し意思表示することが困難になります。このような状態では、いくら家族が代わりに手続きを進めようとしても、法的に無効となってしまうのです。
実際に、重度の脳障害で判断能力を欠いた状態で行われた自宅売却が、遺族から不当として提訴されたケースも報告されています。契約書や実印の存在、代金の入金確認ができない取引は、後に大きなトラブルを引き起こします。
参考）ニュース「脳障害状態での自宅売却で遺族が提訴／意思能力と契約…
不動産従事者として、顧客が脳出血で倒れた際には、まず本人の意思能力の状態を医師に確認することが最優先です。軽度であれば回復後に本人が遺産分割に参加できる可能性もありますが、重度の場合は次に説明する成年後見制度の利用を検討する必要があります。
つまり意思確認不可なら取引中止が原則です。
家族が脳出血になったら成年後見制度の申立て手続き
意思能力を喪失した家族に代わって法的行為を行うには、成年後見制度の利用が必須となります。成年後見人は、判断能力が不十分な本人に代わって財産管理や契約行為を行う権限を持ちます。
参考）https://jaga.gr.jp/wp-content/uploads/2018.pdf
申立ての手続きは、家庭裁判所に対して行います。必要書類には、申立書、本人の戸籍謄本、医師の診断書、財産目録などが含まれます。申立てから後見人の選任までには通常3ヶ月以上かかることを覚悟しなければなりません。
ここで不動産従事者が知っておくべき重要な点があります。成年後見人が選任されても、自由に不動産売却ができるわけではありません。後見人は被後見人の財産を守る立場にあるため、被後見人に不利になるような遺産分割や売却は認められないのです。
さらに、親族が後見人に選ばれるとは限りません。財産額が大きい場合や親族間に対立がある場合、家庭裁判所が専門職（弁護士や司法書士）を後見人に選任するケースが多くなっています。
結論は慎重な対応が必要です。
脳出血後の不動産所有者との取引における実務対応
不動産従事者として、脳出血を発症した所有者との取引では、いくつかの実務的な対応ポイントがあります。
まず、取引開始前の段階で本人の状態を正確に把握することです。家族から「本人は話せない」「名前も言えない」という情報があれば、その時点で通常の取引は不可能と判断すべきです。
参考）026.物件所有者である母が脳梗塞で意思確認できないが売却で…
次に、すでに契約交渉が進んでいた場合の対応です。脳出血の発症が契約前であれば、成年後見人の選任を待つか、取引自体を見送る判断が必要になります。契約を急ぐあまり、意思能力のない本人と契約を結ぶことは、後に無効とされるリスクが極めて高いのです。
参考）司法書士の日記＆雑感 – 司法書士いまよし事務所（大阪府大阪…
第三に、成年後見人が選任された後の対応です。後見人との交渉では、売却の必要性と被後見人の利益を明確に説明する必要があります。例えば、施設入所費用の捻出、住宅ローン返済の困難さなど、売却が本人の利益になることを証明しなければなりません。
家庭裁判所の許可が必要なケースもあります。居住用不動産の売却には、後見人の判断だけでなく、家庭裁判所の許可が必要となることを理解しておきましょう。
この情報を得た不動産従事者の方は、取引の見通しを早期に判断し、関係者に正確な情報を提供することでトラブルを回避できます。意思能力に疑義がある場合は、医師の診断書取得や成年後見制度の利用を家族に提案することが、プロフェッショナルとしての責任です。
脳出血と住宅ローンの団体信用生命保険適用条件
住宅ローンを抱える顧客が脳出血で倒れた場合、団体信用生命保険（団信）の適用について家族から相談を受けることがあります。しかし、団信の適用条件は一般に思われているよりも厳しいのが実情です。
参考）【しくじり体験談】夫が脳卒中に！住宅ローンで団体信用生命保険…
基本的な団信（死亡・高度障害保障のみ）では、脳出血だけでは保険金は支払われません。高度障害状態とは、両眼の視力を全く永久に失った場合や、言語または咀嚼の機能を全く永久に失った場合など、極めて重度の障害に限定されています。
参考）脳梗塞になれば住宅ローンは免除される？免除されるケース・され…
3大疾病保障特約を付けていた場合でも、すぐに住宅ローンが免除されるわけではありません。脳卒中については、多くの保険商品で「60日以上労働の制限を必要とする状態が継続した」ことが条件となっています。
8大疾病保障まで範囲を広げている場合でも、同様に一定期間の就業不能状態が継続することが求められます。つまり、発症直後に「団信で住宅ローンがなくなる」と期待するのは早計なのです。
痛い出費です。
顧客家族が住宅ローン返済に困窮するリスクを理解した上で、不動産売却の相談に乗る必要があります。団信の適用を待つ間に滞納が続けば、保証会社による代位弁済、さらには競売手続きへと進んでしまいます。
この段階で不動産従事者ができることは、任意売却の可能性を検討することです。競売よりも高値で売却でき、残債を減らせる可能性があります。ただし、売主本人に意思能力がない場合は、やはり成年後見人の選任が前提となることを忘れてはいけません。
脳梗塞などの後遺症がある相続人との遺産分割協議については、こちらの専門サイトで詳しい法的手続きが解説されています。
脳出血家族が利用できる介護保険と障害年金の申請サポート
不動産取引の観点からは直接関係しませんが、顧客家族の経済状況を理解する上で重要な情報があります。
それが介護保険と障害年金の制度です。
参考）脳梗塞で要介護認定された場合に必要な申請は？利用可能なサービ…
脳出血は介護保険の特定疾病に該当するため、40歳以上であれば要介護認定を受けることで介護サービスを利用できます。市区町村の窓口で申請し、訪問調査を経て認定されます。認定までには約1〜2ヶ月かかるため、入院中に申請を開始することが推奨されます。
身体障害者手帳の申請も検討すべき手続きです。ただし、障害の永続性が前提となるため、初診日から6ヶ月以降でなければ申請できません。手帳を取得すると、医療費助成や税の軽減、福祉サービスの利用などのメリットがあります。
参考）家族が脳梗塞になったら何ができますか？必要な手続きはあります…
障害年金の受給資格がある場合、経済的な支えとなります。標準報酬日額の3分の2が支給される傷病手当も、会社員であれば申請可能です。
これらの社会保障制度の利用により、住宅ローン返済や生活費の一部をカバーできる可能性があります。不動産の売却を急ぐ前に、利用可能な制度を確認することで、より良い選択ができるケースもあるのです。
つまり制度活用で資金確保も可能です。
不動産従事者として、顧客家族にこれらの制度の存在を伝えることは、信頼関係の構築にもつながります。医療ソーシャルワーカーや社会保険労務士への相談を勧めることも、プロフェッショナルとしての付加価値と言えるでしょう。
脳梗塞・脳出血後の障害年金申請については、こちらの社労士事務所で具体的な申請サポート事例が紹介されています。
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