調整区域とは わかりやすく
調整区域では建築許可なしで家を建てると50万円以下の罰金です。
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調整区域の定義と区域区分の目的
市街化調整区域（調整区域）とは、都市計画法第7条で定められた「市街化を抑制すべき区域」のことです。これは都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「区域区分（線引き）」という制度によって指定されます。
参考）市街化区域・市街化調整区域とはなにかわかりやすくまとめた
線引きの目的は明確です。市街化する範囲を限定することで、無秩序な市街化を防止します。結果として、農地や自然環境を保護し、計画的な都市形成を実現するわけです。
市街化区域が「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であるのに対し、調整区域は正反対の性格を持ちます。つまり市街化区域では積極的な開発が推奨されますが、調整区域では抑制されるということですね。
調整区域では原則として新たな建築や開発行為は厳しく制限されています。
インフラ整備も原則として行われません。
田園地帯や自然が多いエリアが調整区域に指定されるのはこのためです。
参考）市街化調整区域とは？家を建てる・建て替えることは可能？市街化…
調整区域における建築制限の実態
調整区域では、建物を建築する際に都市計画法による許可が必要です。この許可には「開発許可」と「建築許可」の2種類があります。
開発許可は、土地の区画形質の変更（開発行為）を伴う場合に必要となる都市計画法第29条第1項の許可です。建築許可は、開発行為を伴わずに建築だけを行う場合に必要な都市計画法第43条の許可を指します。
参考）４３条許可申請（市街化調整区域における建築許可） – 株式会…
許可を得ずに建築行為を行うと、法律違反となります。都市計画法第92条第3号により、無許可で開発行為を行った場合は50万円以下の罰金が科されます。さらに是正をしない場合は、工事の中止や建築物の撤去、使用禁止などの命令を受けることもあります。
厳しいですね。
参考）請負会社のための都市計画法ガイド｜罰則とトラブル防止策｜建築…
市街化調整区域の建築制限は「原則禁止、例外許可」という構造です。つまり特定の条件を満たさない限り、どんな建物も建てられないということです。この点を顧客に正確に伝えることが、不動産従事者にとって極めて重要になります。
市街化調整区域における違反建築物の罰則について（平塚市公式サイト）
調整区域で建築許可が下りる例外条件
調整区域でも、都市計画法第34条に定める条件を満たせば建築許可が下りる可能性があります。
主な例外条件を見ていきましょう。
参考）市街化調整区域で建築許可をとる方法は【条件・手続きの流れ・費…
農林漁業従事者の居住用建築物は、開発許可が不要で自由に家を建てることができます。農林漁業を営む者の居住用建築物であることが条件です。つまり農業・林業・漁業に従事する人なら問題ありません。
既存宅地や線引き前宅地も建築が認められるケースです。市街化調整区域に指定される前から宅地として使われていた土地であれば、一定の条件で再建築が可能となります。ただし線引き後に長期間未利用になっていたり、駐車場など他の用途に変更されていた場合は、新たな建築許可が下りないこともあります。
市街化調整区域内の住民向けサービス施設も許可される可能性があります。調整区域で現に暮らしている方に向けたサービス等を提供する建物は、例外的に認められることがあるわけです。
開発済みの分譲住宅地では、宅地利用が認められている土地に建てる場合、一定の条件を満たすことで開発許可がなくても新しく住宅を建てられる場合があります。
建築許可の取得には専門的な知識と複数の添付書類が必要です。公図の写し、土地登記事項証明書、敷地現況図、土地利用計画図などを揃える必要があります。
〇〇だけ覚えておけばOKです。
市街化調整区域で建築許可をとる方法の詳細（不動産買取専門サイト）
調整区域の不動産売買における注意点
調整区域の不動産は売買が可能ですが、市街化区域に比べて取引が複雑です。不動産従事者として押さえておくべき注意点を解説します。
参考）【プロが教える】市街化調整区域の不動産は売買できない？調整区…
価格面のデメリットが大きいです。調整区域の土地は、建築制限があることやインフラ整備の状況から、市街化区域と比べて価格が低くなります。一般的に市街化区域の5～7割程度の価格になるケースが多いです。
資産価値の上昇も期待できません。
参考）市街化調整区域のデメリットは？メリットやほかの区域との違いも…
売却の難しさも無視できません。建築を希望する購入者にとって魅力が低く、需要が少なくなります。将来の売却が困難になる可能性があるため、購入を検討する際は長期的な計画が必要です。
専門業者の選定が成功の鍵となります。調整区域の取扱いに精通した仲介業者を選定し、「専任媒介契約」を結ぶことが推奨されます。一般の市街化区域に比べて取引が複雑であり、専門的な知識や経験を積んだ不動産会社や担当者が限られているためです。
参考）市街化調整区域の物件の売買は可能?流れや注意点などの基礎知識
売買契約の特約も重要なポイントです。買主側の立場では、建築が可能とわかっていても「〇年〇月〇日までに許可を取得できない場合は、契約を解除する」といった内容の特約を盛り込むことで安全性が確保できます。
痛い出費です。
仲介手数料の扱いにも注意が必要です。調整区域の金額が400万円超であれば、取引金額の3％＋6万円（税抜き）の仲介手数料が発生します。ただし自社買取りできる買取業者なら仲介手数料がかからないケースもあります。
調整区域の売買では、建築許可等のさまざまな条件や情報を把握できていないと、思うように買手が見つからなかったり、納得できる価格で売買できない可能性があります。
顧客への丁寧な説明が不可欠ですね。
市街化調整区域の物件の売買における基礎知識（不動産売却専門サイト）
調整区域を扱う不動産従事者が知るべき独自視点
調整区域の制度は時代とともに変化しています。不動産従事者として、最新の動向を把握することが重要です。
区域区分の見直しが実際に行われています。福岡県北九州市では、激甚化した災害を回避するために、山間部付近の市街化区域を市街化調整区域へと見直す「区域区分見直し」を実施しました。逆に人口増加や開発ニーズの高まりにより、調整区域から市街化区域へ変更されるケースもあります。
まれに区域を解除されることがあるわけです。
参考）【2025年版】市街化調整区域とは？買わない方がいい理由・建…
開発許可条例（34-11条例）の廃止事例も見られます。埼玉県堺市や川越市など、都市計画法第34条11号による条例の区域指定を全面的に廃止した自治体が現れています。調整区域における開発の影響が深刻化したことが背景にあります。
参考）市街化調整区域における開発許可条例に基づく区域指定の廃止要因…
立地適正化計画との関係も押さえておきたい点です。人口減少時代に必要な市街地の縮小化を制度的に支援する立地適正化計画が2014年に施行されました。調整区域内でも特定の区域が指定され、コミュニティ維持等の施策が採られるケースがあります。
参考）人口フレーム枯渇都市における線引き運用と立地適正化計画の策定…
有料老人ホームの立地動向も注目に値します。調整区域内でも都市計画法第34条第14号により、有料老人ホームの立地を許容する施設とされ、開発審査会基準でホーム基準を規定する自治体が増えています。高齢化社会の進展により、調整区域での福祉施設立地が増加している現状があります。
参考）市街化調整区域での有料老人ホームの許可基準に関する一考察
これらの動向は地域によって大きく異なります。担当エリアの自治体ホームページや都市計画課で最新情報を確認することが、顧客に正確な情報を提供するための第一歩です。
〇〇は必須です。
調整区域の物件を扱う際は、単なる制限だけでなく、将来の区域変更の可能性や地域特性を踏まえた提案ができると、顧客からの信頼度が格段に上がります。専門知識を深めることで、他の不動産従事者との差別化が図れるわけですね。
