法律を守らないと罰金や営業停止のリスクも。
不動産従事者が知っておくべき民泊条件の全てを網羅的に解説します。あなたの物件は本当に民泊可能ですか？
民泊条件とは許可届出営業日数用途地域
年間180日を超えて民泊営業すると、100万円以下の罰金または6ヶ月以下の懲役が科されます。
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民泊条件における3つの法律形態
民泊を運営するには、3つの法律のいずれかに基づいた手続きが必要です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2018年に施行された最も一般的な民泊の法的根拠です。届出制で比較的簡単に始められますが、年間営業日数が180日以内に制限されています。住宅専用地域でも運営可能で、台所・浴室・トイレ・洗面設備の4つの設備要件を満たす必要があります。申請から許可取得まで1ヶ月〜3ヶ月程度かかります。
これが基本です。
旅館業法（簡易宿所営業）は、年間営業日数に制限がなく、通年で運営できるのが最大の利点です。ただし許可申請が必要で、民泊新法より厳しい建築基準や消防設備の要件を満たさなければなりません。フロント設置義務があり、初期投資も高額になる傾向があります。
国家戦略特別区域法（特区民泊）は、東京都大田区、大阪市、北九州市など限定された地域でのみ認められています。最低宿泊日数が2泊3日以上と定められており、短期利用には向きませんが、消防設備などの要件が民泊新法より緩和されています。
民泊条件の営業日数180日ルール詳細
民泊新法における180日ルールは、年間（1月1日〜12月31日）の営業日数を180日以内に制限する規制です。
この日数は「宿泊者を宿泊させた日数」でカウントされ、連泊の場合はチェックイン日からチェックアウト日の前日までが計算対象となります。例えば3泊4日の予約なら、3日分として計算されます。清掃日や予約の入っていない日は含まれません。
参考）民泊の【180日】ルールと数え方：罰則と対策を行政書士が解説…
つまり180日が上限です。
180日を超えて営業した場合、旅館業法違反として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます。無届で営業した場合（ヤミ民泊）は、さらに重い1年以下の懲役または100万円以下の罰金、またはその両方が科される可能性があります。標識を掲示しない場合も行政指導から罰金の対象になります。
参考）民泊の180日ルールを超えるとどうなる？ 罰則や回避策を徹底…
違法民泊は近隣住民からの通報によって発覚するケースが大半です。騒音、ゴミ出しルール違反、見知らぬ人の出入りなどが通報のきっかけになり、自治体や保健所が調査に入ります。「バレなければ大丈夫」という考えは通用しません。
参考）【合法的民泊運営】違法民泊はこうしてバレる！逮捕事例から学ぶ…
厳しいですね。
180日を超えて運営したい場合は、旅館業法の簡易宿所許可を取得する方法があります。簡易宿所なら年間営業日数の制限がなく、通年で運営可能です。ただし建築基準法や消防法の要件が厳しくなり、初期投資も増えます。特区民泊として認定されている地域であれば、特区民泊の認定を受けることも選択肢です。
参考）知らないと損！簡易宿所と民泊の「できること」「できないこと」…
民泊条件と用途地域の関係性
用途地域とは、都市計画法で定められた土地利用の区分で、全13種類に分類されています。
民泊新法の場合、工業専用地域を除く12種類の用途地域で営業が可能です。つまり第一種低層住居専用地域から工業地域まで、ほぼすべての地域で民泊を始められる仕組みになっています。住宅として扱われるため、住居専用地域でも運営できるのが民泊新法の特徴です。
参考）民泊ができる用途地域を3つの法律別に解説！調べ方と注意したい…
工業専用地域だけは例外です。
旅館業法（簡易宿所）の場合、営業可能な用途地域は限定されます。近隣商業地域、商業地域、準工業地域が原則で、住居系の用途地域では営業できないケースが多くなります。ただし建物の構造や自治体の条例によっては、一部の住居地域でも許可される場合があります。
参考）【法律別】民泊が可能な用途地域とは？注意すべき例外や調べ方も…
特別用途地区や自治体条例による制限に注意が必要です。用途地域上は民泊可能でも、特別用途地区に指定されている場合、民泊が禁止されることがあります。逆に「娯楽・レクリエーション地区」のような特別用途地域では、通常は困難な地域でも民泊が認められる場合もあります。
地域ごとに違います。
各自治体は独自の条例で、営業可能な期間や区域を限定しているケースがあります。例えば住居専用地域では平日のみ営業禁止、学校周辺では全面禁止など、細かい規制を設けている自治体も存在します。物件を選定する前に、必ず自治体の窓口で条例を確認することが重要です。
用途地域の確認は、自治体の都市計画課や建築指導課の窓口、またはオンラインの都市計画情報システムで調べられます。不動産従事者として物件を紹介する際は、この確認を怠ると顧客に損害を与えるリスクがあります。
民泊条件の家主居住型と家主不在型
民泊新法では、運営形態を「家主居住型」と「家主不在型」の2つに分類しています。
参考）【民泊新法】家主居住型と家主不在型の違いとは？特徴と選び方を…
家主居住型は、届出者が民泊物件に日常的に居住し、その一部を宿泊施設として提供する形態です。家主が宿泊者と同じ建物内に滞在する必要があり、ゲストと直接コミュニケーションを取りながら運営します。住宅宿泊管理業者への委託は任意で、自分で管理することも可能です。
参考）【民泊新法】家主居住型と家主不在型の違い、メリット・デメリッ…
家主不在型は、届出者が物件に居住せず、別の場所に住んでいる場合を指します。副業で民泊を行う場合や、投資用物件として運営する場合は、ほとんどがこの形態になります。家主不在型では、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています。
参考）【2025年最新】民泊新法とは？届出方法・180日ルール・罰…
委託が必須です。
管理業者への委託費用は、売上の20〜30%程度が相場とされています。これを怠ると法令違反となり、罰則の対象になります。委託することで、清掃、鍵の受け渡し、トラブル対応、宿泊者名簿の管理などを代行してもらえます。
両形態とも、外国人宿泊者の本人確認義務、近隣住民への説明、衛生管理、非常時の対応体制の整備などの義務は共通です。家主居住型の方が初期コストは抑えられますが、常に物件にいる必要があるため、時間的な自由度は低くなります。家主不在型は委託費用がかかる一方、本業と並行して運営しやすいメリットがあります。
どちらを選ぶかは、運営スタイルと投資の規模次第です。
民泊条件の設備要件と消防設備
民泊新法では、宿泊施設が住宅としての基本設備を満たしていることが求められます。
参考）民泊新法(住宅宿泊事業法)とは｜180日ルールや住宅要件につ…
設備要件として、台所、浴室、トイレ、洗面設備の4つが完備されている必要があります。これらは民泊専用である必要はなく、家主居住型の場合は家主と共用でも問題ありません。洗面設備は、手を洗える場所があれば基準を満たします。居室の最低床面積は1人あたり3.3㎡以上が必要です。
居住要件も重要で、現に人の生活の本拠として使用されている家屋、または入居者の募集が行われている家屋であることが条件です。つまり、実際に人が住める状態の物件でなければ民泊として認められません。
3.3㎡が最低基準です。
消防設備については、建物の規模や構造によって異なる基準が適用されます。延床面積や階数によっては、自動火災報知設備、非常用照明、誘導灯、消火器などの設置が義務付けられます。特に3階以上の階に宿泊者を泊める場合、より厳しい規制がかかります。
参考）第一種低層住居専用地域でも民泊は可能？その条件と落とし穴を解…
家主不在型の場合、消防設備の要件は通常通り適用されます。一方、家主居住型では一部の要件が緩和される場合もありますが、基本的には消防法の基準を満たす必要があります。
物件選定の段階で、消防設備の設置コストを見積もることが重要です。設備が不十分なまま営業すると、消防法違反で営業停止を命じられるケースもあります。不動産従事者としては、物件紹介前に消防署に相談し、どの程度の設備投資が必要かを確認しておくと顧客に正確な情報を提供できます。
助かります。
民泊条件を満たすための申請手続き
民泊を始めるには、法律に基づいた適切な申請手続きが必要です。
民泊新法の場合、都道府県または保健所に届出を行います。オンライン申請と窓口申請の両方が可能で、オンライン申請の方が手続きがスムーズです。必要書類には、届出書、住宅の図面、建物の登記事項証明書、消防法令適合通知書、誓約書などが含まれます。家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者との委託契約書も必要です。
申請の流れは、書類提出→審査→受理という順序で進みます。審査期間は1ヶ月〜3ヶ月程度で、申請内容や時期によって異なります。書類に不備があると審査が長引くため、事前に相談窓口で確認することをおすすめします。
2ヶ月から6ヶ月が標準です。
簡易宿所（旅館業法）の場合、許可申請が必要で、民泊新法より厳格な審査が行われます。建築基準法や消防法の基準を満たすための改修工事が必要になることが多く、初期投資も高額になります。ただし年間営業日数の制限がないため、通年で運営したい場合は簡易宿所を選ぶべきです。
申請費用は自治体によって異なりますが、民泊新法の届出は数千円〜1万円程度、簡易宿所の許可申請は数万円程度が一般的です。これに加えて、行政書士に依頼する場合は別途報酬が発生します。
審査期間を短縮するには、申請書類を正確に作成し、必要書類を漏れなく提出することが重要です。事前に相談窓口で相談し、不明点を解消してから申請すると、スムーズに手続きが進みます。
不動産従事者として顧客に民泊物件を紹介する際は、申請手続きの流れや必要書類を説明できると信頼度が高まります。法的リスクを回避するため、専門家（行政書士や不動産コンサルタント）への相談も推奨されます。
痛い出費です。
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