相続空き家控除の要件と適用
複数年に分けて売却しても1億円が判定基準となる
相続した空き家を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例制度が設けられています。この制度は正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、空き家の発生を抑制することを目的として創設されました。不動産業従事者としてクライアントに適切なアドバイスを提供するためには、この制度の詳細な要件と注意点を正確に理解しておく必要があります。
特例の適用により、譲渡所得税を大幅に軽減できるため、相続不動産の売却を検討している顧客にとって非常に有効な節税手段となります。
ただし、適用要件は複雑で厳格です。
要件を一つでも満たさなければ特例は適用されず、想定外の税負担が発生するリスクがあります。
この制度は平成28年4月1日から開始され、令和9年12月31日までの譲渡が対象となっています。令和5年度税制改正では適用期間が4年間延長されるとともに、令和6年1月1日以降の譲渡については要件が一部緩和されました。不動産業従事者は最新の改正内容を把握し、顧客に正確な情報を提供することが求められます。
相続空き家控除の基本要件と建物条件
相続空き家控除の適用を受けるためには、売却する建物が一定の条件を満たしている必要があります。最も重要な要件は、建物が昭和56年5月31日以前に建築されたものであることです。この日付は建築基準法の耐震基準が改正された境界線となっており、それ以前に建築された建物は旧耐震基準の建物として扱われます。
旧耐震基準が基準とされているのです。
昭和56年5月31日以前に建築されたかどうかの判定は、原則として登記事項証明書に記載されている建築年月日で行います。建築確認申請の日付ではなく、実際の建築工事が完了した日付が基準となる点に注意が必要です。建築年月日の確認は登記簿謄本で行えますが、登記がされていない建物の場合は固定資産税の課税台帳などで確認することになります。
また、建物は区分所有建物に該当しないことが要件となっています。つまり分譲マンションや、区分所有登記がされている二世帯住宅は特例の適用対象外です。ただし、二世帯住宅であっても区分所有登記がされていなければ適用可能となります。共有登記と区分所有登記は異なる概念であり、複数の相続人が共有名義で相続した一戸建ては問題なく特例の対象となります。
建物の種類に制限があることも重要なポイントです。被相続人の居住用家屋であることが前提となるため、相続開始の直前において被相続人が居住していた建物でなければなりません。被相続人が単身で居住していたことが原則要件となりますが、老人ホームなどに入所していた場合でも一定の条件を満たせば適用可能です。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、建物要件や相続開始直前の状況について詳細な解説が掲載されています。
相続空き家控除の売却期限と価格要件
相続空き家控除の適用を受けるためには、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。相続開始日とは被相続人が亡くなった日を指します。例えば令和3年9月15日に相続が開始した場合、令和6年12月31日までに売却しなければなりません。
期限内の売却が必須となります。
この3年という期限は比較的短く、相続手続きや遺産分割協議、相続登記などに時間がかかると、あっという間に期限が迫ってしまいます。不動産業従事者としては、クライアントが相続した時点で速やかにこの制度について情報提供し、早めの売却活動を促すことが重要です。期限を過ぎてしまうと、数百万円単位の節税機会を失うことになります。
売却代金についても制限があり、1億円以下であることが要件となっています。この1億円という基準は、建物と土地の合計譲渡価額で判定します。固定資産税の精算金なども含めた売却代金の総額が基準となるため注意が必要です。
特に注意すべき点は、複数年に分けて売却した場合でも、相続時からの売却代金の合計額で判定されることです。例えば相続後1年目に敷地の一部を6,000万円で売却し、2年目に残りの敷地と建物を5,000万円で売却した場合、合計1億1,000万円となり、2年目の売却については特例が適用されません。分割して売却すれば各回が1億円以下になると考えるのは誤りです。
この1億円要件により、高額な不動産については特例の適用が制限されています。都心部の一等地にある相続不動産などは、この要件により特例が使えないケースが少なくありません。売却予定価格が1億円を超える可能性がある場合は、事前にクライアントに特例が適用できないことを説明しておくべきです。
相続空き家控除の居住・利用状況の要件
相続空き家控除の適用を受けるためには、相続開始時から売却時まで、その建物や土地を特定の用途に使用していないことが必要です。具体的には、事業用・貸付用・居住用のいずれにも使用していないことが要件となります。つまり相続後は空き家のまま保有し続けなければなりません。
一時的にでも賃貸に出したり、相続人が居住したり、事業に使用したりすると、特例の適用は受けられなくなります。これは非常に厳格な要件であり、わずかな期間でも使用してしまうと適用除外となるため注意が必要です。相続人が実家の片付けのために一時的に寝泊まりする程度であれば問題ありませんが、住民票を移して実際に居住すると適用除外となります。
空き家のままが必須条件です。
被相続人が相続開始直前まで単身で居住していたことも重要な要件です。相続開始の直前において、被相続人以外の居住者がいなかったことが原則として求められます。夫婦で同居していた場合や、子供と同居していた場合は、原則として特例の適用対象外となります。
ただし、被相続人が要介護認定や要支援認定を受けて老人ホームなどに入所していた場合は、一定の条件を満たせば特例の適用が可能です。老人ホーム入所後に自宅が空き家となっていた場合でも、入所時点で要介護認定等を受けており、かつ老人ホーム入所後も自宅を事業用・貸付用に使用していなかったことなどの要件を満たせば適用できます。
国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」では、老人ホーム入所時の特例適用について詳細が解説されています。
老人ホーム入所のケースは実務上非常に多いため、不動産業従事者としてこの例外規定を正確に理解しておくことが重要です。入所時の要介護認定の有無や、入所後の自宅の使用状況について、クライアントから詳細な情報を聞き取る必要があります。
相続空き家控除の2024年改正による要件緩和
令和6年1月1日以降の譲渡から、相続空き家控除の要件が一部緩和されました。この改正により、制度の利用がより容易になり、実務上の活用の幅が広がっています。不動産業従事者として、この改正内容を正確に把握し、顧客に適切なアドバイスを提供することが重要です。
最も重要な改正点は、買主による解体や耐震改修でも特例が適用可能になったことです。従来は売主が売却前に建物を解体するか、耐震基準を満たすように改修しなければ特例が適用されませんでした。しかし改正後は、買主が譲渡の年の翌年2月15日までに建物の取り壊しまたは耐震改修を行う場合でも特例が適用されます。
買主対応でも適用可能です。
この要件緩和により、売主が解体費用や耐震改修費用を事前に負担する必要がなくなりました。特に老朽化が進んだ建物の場合、解体費用が数百万円かかることもあり、売主にとって大きな負担となっていました。買主が解体や改修を行うことで特例が適用できるようになったことで、現況のまま売却しやすくなっています。
ただし、買主による解体や耐震改修を前提とする場合は、売買契約書に一定の条項を記載する必要があります。譲渡の時から譲渡の年の翌年2月15日までの間に買主が建物を取り壊すこと、または耐震基準に適合させる改修工事を行うことを契約で定める必要があります。この契約条項がない場合は特例が適用されないため、契約書の作成には十分な注意が必要です。
また、相続人が3人以上の場合の控除額の変更も重要な改正点です。従来は相続人の人数にかかわらず一人あたり3,000万円の控除が受けられましたが、令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は、一人あたりの控除額が2,000万円に引き下げられました。
例えば3人の相続人が共有名義で空き家を相続して売却する場合、改正前は各人3,000万円で合計9,000万円の控除が可能でしたが、改正後は各人2,000万円で合計6,000万円が上限となります。相続人が2人以下の場合は従来通り一人あたり3,000万円の控除が受けられるため、相続人の人数によって控除額が変わる点に注意が必要です。
相続空き家控除の申請手続きと不動産業者の役割
相続空き家控除の適用を受けるためには、売却後に確定申告を行う必要があります。確定申告時には複数の書類を税務署に提出しなければならず、その中でも「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村役場で交付を受ける必要がある重要な書類です。
被相続人居住用家屋等確認書は、空き家の所在地の市区町村役場で申請します。申請には被相続人の除票住民票の写し、相続人全員の住民票の写し、売買契約書のコピー、家屋の登記事項証明書など、多数の書類が必要となります。解体して売却した場合は、建物の閉鎖事項証明書や解体工事の領収書、更地の写真なども必要です。
確認書の交付には通常7日から10日程度かかるため、確定申告の期限に間に合うよう、余裕を持って申請する必要があります。確定申告の期限は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までとなっています。確認書の交付が遅れると確定申告に間に合わず、特例の適用が受けられなくなるリスクがあります。
確定申告には早めの準備が重要です。
不動産業従事者としては、売買契約の締結時点でクライアントに確定申告の必要性を説明し、必要書類のリストを渡すなどのサポートが重要です。特に初めて不動産を売却する顧客は、確定申告の手続きに不安を感じることが多いため、税理士を紹介するなどのフォローも有効です。
また、売買契約書の記載内容も特例の適用に影響します。特に令和6年以降の改正で買主による解体や耐震改修が認められるようになったため、その場合は契約書に特約条項を記載する必要があります。契約書の作成時には、特例の適用要件を満たすための条項が適切に記載されているか確認することが重要です。
国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」では、申請に必要な書類や手続きの詳細が掲載されています。
特例の適用には親族等への売却の制限もあります。配偶者、直系血族、生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などへの売却は特例の適用対象外となります。この制限により、相続人間で持分を売買する場合や、親族が経営する法人に売却する場合などは特例が使えません。
不動産業従事者としては、買主との関係性についてもクライアントに確認し、特別関係者に該当しないかチェックする必要があります。特別関係者への売却であることが後から判明すると、特例が適用できず、追加の税負担が発生するリスクがあります。売買契約を締結する前に、買主との関係性について十分に確認しておくべきです。
