空家等対策計画ガイドラインの改正と不動産実務への影響
管理不全空家と判断されると、勧告を受ける前でも固定資産税の軽減が解除されることがあります。
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空家等対策計画ガイドラインとは何か・改正の背景
空家等対策計画ガイドラインは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）に基づき、市区町村が空家等対策計画を策定・運用するうえでの国の参考指針です。令和5年（2023年）12月13日に法改正とともにガイドラインも全面的に刷新されました。
そもそもこのガイドラインが重要視される背景には、空き家の急増があります。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家総数はついに900万戸を超え、過去最多を更新しました。1998年から2018年の20年間で使用目的のない空き家は約1.9倍に増加しており、もはや自治体だけで対処できる規模ではなくなっています。
つまり放置できない問題です。
こうした状況を受け、国は「活用拡大」「管理の確保」「特定空家の除去」という三本柱で法とガイドラインを整備しました。空家等対策計画そのものは市区町村が任意で策定するものですが、国土交通省の調査では全国1,741市区町村のうち8割以上（約1,399市区町村）がすでに策定を完了しています。不動産従事者にとっては、自分が活動するエリアの計画内容を把握することが、今後の業務の前提となっています。
改正前のガイドラインは「特定空家等」への措置を中心とした内容でしたが、令和5年改正では「管理不全空家等」が新たなカテゴリーとして加わり、対応の入り口が一段階前倒しになりました。これが不動産実務にどう影響するかを、次のセクションで具体的に見ていきましょう。
国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について（改正ガイドライン・基本指針のリンクあり）
空家等対策計画ガイドラインで新設「管理不全空家」の判断基準
令和5年改正で最も注目すべきポイントのひとつが「管理不全空家等」の新設です。ガイドラインでは、まだ特定空家には該当しないものの、放置すれば特定空家に移行するおそれがある空き家として管理不全空家を定義しています。
具体的には以下のような状態が管理不全空家として判断される参考基準とされています。
| 判断項目 | 該当例 |
|---|---|
| 建物の外観・構造 | 外壁の一部が剥落している、屋根材が飛散しかけている |
| 植栽・敷地 | 雑草が繁茂して隣地や道路にはみ出している |
| 衛生面 | ごみが放置されて悪臭が発生している、害虫の発生源となっている |
| 管理状況 | 郵便受けに大量のチラシが溜まり、明らかに長期間不在の状態 |
| 景観 | 窓ガラスが割れたまま放置されている |
管理不全空家に指定された流れはシンプルです。まず市区町村が現地確認をしたうえで所有者へ「指導」を出します。それでも改善されなければ「勧告」が出されます。この勧告が重大なポイントです。
勧告を受けると「住宅用地の特例」が解除されます。これにより、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の固定資産税は通常の6倍、都市計画税は3倍になる可能性があります。東京23区内で土地評価額が3,000万円の物件では、年間の固定資産税が数十万円単位で跳ね上がるケースも珍しくありません。痛いですね。
不動産実務の現場では、こうした変化が顧客の売却動機や相談件数に直結します。管理が行き届いていない物件を抱えている顧客がいれば、この仕組みを丁寧に説明することが、早期売却や活用の後押しになります。「勧告が来てから動くより前の段階で動く」という視点が、これからの不動産提案に欠かせません。
国土交通省｜管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）PDF（判断基準が詳細に示されている）
空家等対策計画ガイドラインで変わる特定空家の除去手続きと代執行
特定空家等への対処についても、ガイドラインの改正でルールが大きく変わりました。従来の空家法では、特定空家に対して「助言・指導→勧告→命令→代執行」という段階的な手続きを踏む必要があり、緊急性が高い案件でも命令を経なければ代執行に動けないという制約がありました。
令和5年改正ではこの制約が緩和されました。屋根材の崩落が差し迫っているなど、緊急性が高い場合には命令等の手続きを省略して直ちに代執行が可能になっています。これは「緊急代執行」として明文化されており、通学路沿いの危険な空き家への対処がより迅速に行えるようになりました。
また、略式代執行（所有者不明時の代執行）を実施した後に所有者が判明した場合の費用回収についても、改正前は裁判所の確定判決が必要でしたが、改正後は通常の代執行と同様に強制徴収が可能となっています。これにより、代執行費用が事実上の「回収不能」になるリスクが低下し、自治体が踏み切りやすくなっています。
特定空家の認定基準そのものは変わっていません。ガイドラインが示す4つの状態（保安上危険・衛生上有害・著しい景観悪化・生活環境への悪影響）が引き続き判断の根拠です。
不動産業者の立場から見ると、代執行に至った物件は行政が費用を肩代わりして解体し、その費用を所有者に請求します。解体費用は建物の規模にもよりますが、木造戸建てで100万〜300万円程度が一般的な目安です。こうした事態に発展する前に動くことが、顧客を守ることにつながります。
対処が遅れると損します。特定空家に認定された物件を扱う際は、行政の進捗状況を早期に確認する習慣を持つことが実務上のリスク管理になります。
LIFULL HOME’S Business｜不動産会社が知っておくべき「空家対策特別措置法の改正ポイント」（特定空家・管理不全空家の仕組みをわかりやすく解説）
空家等対策計画ガイドラインが定める空家等活用促進区域の実務活用法
令和5年改正で創設された「空家等活用促進区域」は、不動産業者が特に注目すべき制度です。市区町村がこの区域を設定することで、通常では難しかった建て替えや用途変更が一定条件のもとで可能になります。
最も影響が大きいのが接道規制の緩和です。建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接道していない土地には建物を建てることができません（接道義務）。旧市街地や昔ながらの路地が残るエリアでは、この接道義務を満たせずに建て替えができない物件が数多く存在します。これが原因で「再建築不可物件」として売却が困難になっているケースも少なくありません。
空家等活用促進区域内であれば、市区町村が「敷地特例適用要件」を定めることで、幅員4m未満の道路に接する空家等でも、避難経路の確保などの安全対策を講じれば建て替えが認められる場合が出てきます。これは原則が変わるということです。
用途規制についても同様で、住居系用途地域の空き家を「用途特例適用要件」に沿ってカフェやサテライトオフィスに用途変更しやすくなる可能性があります。これまで「住宅にしか使えない」と判断してきた物件が、商業利用可能な提案の選択肢になるかもしれません。
- 顧客から「再建築不可物件だから売れない」と相談を受けたとき、まずその物件が空家等活用促進区域内に入っているかを自治体に確認する
- 促進区域内であれば、接道規制の緩和が適用できるか特定行政庁（都道府県または市区町村の建築確認担当部署）に照会する
- 用途変更を希望する顧客には、区域内の用途特例適用要件を確認してから具体的な提案を行う
国が施行後5年間で100区域の指定を目標に掲げているため、今後は急速に制度が普及する見込みです。自分が担当するエリアの空家等対策計画に「空家等活用促進区域」の設定が盛り込まれているか、今すぐ確認する価値があります。
国土交通省｜空家等活用促進区域の設定に係るガイドライン PDF（区域設定の考え方と手続きが示されている）
空家等対策計画ガイドラインが示す空家等管理活用支援法人との連携ポイント
令和5年改正で新設されたもうひとつの重要な制度が「空家等管理活用支援法人」です。市区町村長がNPO法人・一般社団法人・株式会社などを指定し、空き家の管理や活用を支援する役割を担わせる仕組みです。国の目標では施行後5年間で120法人の指定を見込んでいます。
支援法人が行える業務は、ガイドラインおよび空家法第24条に以下のように定められています。
- 空き家所有者への活用・管理に関する情報提供や相談対応
- 空き家の所有者と活用希望者のマッチング
- 所有者から委託を受けた空き家の管理（草刈り・換気・通水など）
- 電力・ガス事業者への照会を含む所有者特定の支援
- 財産管理人の選任申し立てに関する助言・提案
不動産業者が支援法人と連携することで生まれるメリットは大きいです。特に、所有者の連絡先が不明な空き家の案件では、支援法人が情報収集を担ってくれる場合があります。不動産会社自身が支援法人に指定されることも制度上は可能で、空き家の管理受託業務や地域の空き家バンク運営などを公的な立場で行える可能性があります。
指定を受けるために不適格とされる要件も明確にされており、破産者や暴力団関係者の排除規定がある一方、宅建業の免許保有が必須条件とはされていない点も特徴です。これにより、地域に根ざした不動産会社も指定を目指しやすくなっています。
支援法人制度は始まったばかりです。今後この制度が広がることで、「空き家の管理・仲介・売却まで一貫して担える不動産業者」の需要が高まる可能性があります。エリアの自治体に支援法人の指定状況や今後の方針を確認しておくことが、事業展開のヒントになるでしょう。
全日本不動産協会｜空家措置法が2023年12月に改正（不動産会社向けの対応ポイントを詳述）
空家等対策計画ガイドラインを踏まえた不動産従事者の実務対応チェックリスト
ここまで解説してきたガイドラインの改正内容を踏まえ、不動産従事者がすぐに着手できる実務上の対応をまとめます。知識を持つだけでなく、日常業務に組み込むことが重要です。
まず担当エリアの自治体が策定している空家等対策計画を入手・確認することが出発点になります。計画には「空家等活用促進区域の有無」「管理不全空家・特定空家の判断基準」「支援法人の指定状況」が記載されていることが多く、実務に直結する情報が詰まっています。全国の8割以上の市区町村が計画を策定済みであり、自治体のウェブサイトから無料でPDFを入手できます。
- ✅ 担当エリアの自治体の空家等対策計画をダウンロードして通読する
- ✅ 空家等活用促進区域が設定されているか、または今後設定予定があるかを確認する
- ✅ 取り扱い予定の物件が管理不全空家に該当する可能性がないか、判断基準に照らす
- ✅ 顧客（所有者）が空き家を放置している場合、勧告リスクと固定資産税増額の可能性を説明する準備をする
- ✅ エリアに支援法人が指定されているか確認し、連携可能かどうか検討する
- ✅ 所有者不明の空き家案件については、財産管理人制度の活用可能性を市区町村に相談する
固定資産税の住宅用地特例が解除されると、年間数十万円の税負担増になるケースもあります。顧客が「まだ大丈夫」と思って放置している空き家の実態を把握し、リスクを数字で示すことが信頼につながります。
空き家問題の相談件数は今後も増加が見込まれます。令和5年の住宅・土地統計調査では空き家が900万戸を突破しており、高齢化や人口減少を考えると今後もこの数字は伸びていく見通しです。「空き家問題に強い不動産業者」というポジションを築くうえで、空家等対策計画ガイドラインの理解は欠かせない基礎知識となっています。
空き家に特化した相談対応ができる体制を整えることで、通常の売買仲介だけでなく、空き家活用提案・管理受託・自治体との協働など、業務の幅を大きく広げるきっかけになります。これが条件です。