農地の権利移動・借賃等調査の仕組みと実務での活かし方
相続登記を済ませても、農業委員会への届出を忘れると10万円の過料を取られます。
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農地の権利移動・借賃等調査とは｜農地法第52条が根拠の国家統計
農地の権利移動・借賃等調査は、農地法（昭和27年法律第229号）第52条に基づいて実施される、農林水産省の公的統計調査です。全国のすべての農業委員会が主体となって情報収集を行い、農林水産省が集計・公表する仕組みになっています。
調査の目的は、「農地の農業上の利用の増進および農地の利用関係の調整に資するため」と定められています。つまり単なる数の把握ではなく、農地政策や農業構造の改善に使われる基礎データとして位置づけられています。
調査の対象は、農地法・農業経営基盤強化促進法・農地中間管理事業の推進に関する法律（機構法）に基づいて権利が設定・移動されたすべての農地等です。賃借が終了した農地も、転用された農地も対象に含まれます。つまり農地に関わるほぼすべての法的動きが把握されるということですね。
調査の期間は1月1日から12月31日までの暦年単位です。注意したいのは、12月に許可申請がなされても許可が翌年になれば「翌年の権利移動」として扱われる点です。日付のズレが統計上の計上時期に影響します。
集計は農業委員会が「農地権利移動・借賃等調査システム」を使ってCSVデータを作成し、都道府県農地主管課・地方農政局を経由して農林水産省に提供される流れです。データは最終的にe-Stat（政府統計の総合窓口）で一般公開されます。
農林水産省 農地の権利移動・借賃等調査 調査概要（農地法第52条の根拠・調査事項・用語解説を収録）
農地の権利移動における調査項目｜農地法3条・転用・貸借終了の3分類
本調査でとりまとめられる内容は大きく3つに分類されます。「耕作目的の権利の設定・移転等」「貸借の終了」「農地等の転用」です。それぞれの内容を把握しておくと、不動産実務での確認項目が整理できます。
① 耕作目的の権利の設定・移転等
農地法第3条に基づく許可・届出が中心です。所有権の有償移転（売買など）・無償移転（贈与など）のほか、賃借権の設定・移転、使用貸借による権利の設定・移転、農業経営の受委託なども含まれます。農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定・機構法に基づく農地バンク経由の賃借権設定も調査対象です。
また、農地法第3条の3に基づく「相続等による届出」も調査項目に入ります。相続で農地を取得した場合は農業委員会の「許可」は不要ですが、「届出」は義務です。届出が原則です。
② 貸借の終了
農地法第18条に基づく賃貸借の解約等、農業経営基盤強化促進法に基づく利用権の期間満了による終了などが対象です。利用権が中途解約された場合は農地法第18条による許可・通知の手続きが別途必要になり、調査でも別項目として把握されます。
③ 農地等の転用
農地法第4条（自己転用）・第5条（転用目的の権利移動）の許可・届出・協議が対象です。許可不要の転用（国・都道府県の転用、土地収用法による収用など）についても別途把握されます。非農地証明・現況証明による事実上の転用も調査対象となっており、無断転用で行政的処理が行われた時点を調査時点として扱います。
調査が複層的なのには理由があります。農地転用には許可ルートだけでなく、届出ルート・協議ルート・許可除外ルートが複数存在するため、農業委員会は複数の関係機関に照会しながら転用の実態を「一つ一つ」漏れなく把握する必要があるのです。
農林水産省 農地の権利移動・借賃等調査 手引き（農業委員会向けの調査実施マニュアル）
https://www.pref.fukushima.lg.jp/uploaded/life/415397_1037169_misc.pdf
農地の借賃等調査の実務活用｜農業委員会が公開する賃借料情報の読み方
本調査のもう一つの重要な柱が「借賃等の動向把握」です。農地法第52条は権利移動の把握とともに「借賃等の動向」の収集も農業委員会に義務づけています。これは実務で意外と見落とされがちな情報源です。
農業委員会は地域の農地賃借料の平均額・最高額・最低額を公開しています。例えば流山市（千葉県）の令和7年の公表データでは、普通畑の平均額が10アールあたり14,800円（最高21,900円・最低8,900円）と公開されています。さいたま市では田の平均が10アールあたり5,600円、畑は8,200円というデータが出ています。
これは使えそうです。農地の賃貸借交渉をサポートする際や、農地の収益性を概算する際の参考として機能します。
以前は「標準小作料制度」として行政が賃料の基準を設定していましたが、平成21年の農地法改正でこの制度は廃止されました。それに代わって導入されたのが、実勢の賃借料を公開する現在の「農地賃借料情報」の仕組みです。行政が賃料を決めるのではなく、市場の実勢を公表して当事者の判断材料にするというスタンスに変わっています。
農地の賃借料情報は各市区町村の農業委員会ウェブサイトで公表されています。e-Statの農地の権利移動・借賃等調査の統計表にも都道府県別の借賃動向が収録されており、地域ごとの賃料水準を把握できます。
なお、賃料を米俵数換算で決めている地域も一部あり、竹田市（大分県）の例では1俵を18,600円で換算した上で公表するなど、地域によって情報の粒度が異なります。確認する際は各農業委員会の注意事項も合わせて読むのが確実です。
農地の権利移動で不動産従事者が見落としやすい｜農地法3条の罰則と例外規定
農地の権利移動に関して、不動産従事者が注意すべきポイントが複数あります。押さえておかないと、依頼者がペナルティを受けるリスクがあります。
農地法第3条の無許可移動は「無効」かつ「刑事罰」
農地法第3条の許可を受けずに農地の権利移動を行った場合、その契約は法律上「無効」となります。取引自体がなかったことになるわけです。さらに刑事罰として、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります（法人の場合は1億円以下の罰金）。農地法第64条・第67条に規定されています。
相続は許可不要だが届出は義務
相続・遺産分割・離婚による財産分与などで農地の権利が移転する場合、農地法第3条の許可は不要です。これは「自らの意思に基づかない権利移転」であるためです。ただし農地法第3条の3に基づき、相続開始を知った日から10カ月以内に農業委員会へ届出することが義務づけられています。届出が原則です。
この届出を怠ったり虚偽の届出をしたりした場合、10万円以下の過料の対象となります（農地法第69条）。相続登記だけ済ませて農業委員会への届出を忘れるケースが実務では散見されます。登記完了後に農業委員会への届出を案内するかどうかが、依頼者サービスの差になります。
農地法第3条の許可が不要なケースにも注意
農地法第3条第1項には、許可を必要としない権利移動が16号まで列挙されています。例えば「相続」以外にも、農地中間管理機構による賃借権の設定・移転、農林水産大臣や都道府県知事が行う権利取得なども許可不要のケースに含まれます。ただしこれらは本調査の調査対象外ではなく、一部は別の様式で集計対象に含まれるため混同しないようにする必要があります。
厳しいところですね。実務では「農業委員会の許可を取った＝すべてOK」と思いがちですが、その後の届出の有無まで確認することが重要です。
農地に関する罰則・違反転用の解説（行政書士による農地法違反の整理）
令和7年の農地貸借制度改正｜借賃等調査への影響と農地バンク一本化
農地の権利移動・借賃等調査の調査内容に直接関わる制度改正が、令和7年（2025年）4月に施行されました。農業経営基盤強化促進法の改正による「利用権設定の廃止」です。
これは農地の貸し借りにとって大きな変化です。これまでは農業経営基盤強化促進法に基づく「農用地利用集積計画」を通じて、貸し手と借り手が相対で直接契約する「利用権設定」が広く使われていました。この制度が令和7年4月1日をもって廃止されました。
令和7年4月以降、農地の貸し借りは原則として以下の2つの方法に一本化されます。
| 方法 | 概要 |
|---|---|
| ①農地法第3条による賃借 | 貸し手と借り手が直接契約。農業委員会の許可が必要。法定更新あり |
| ②農地中間管理事業（農地バンク） | 農地中間管理機構を仲介する。都道府県が認可。法定更新なし |
農地バンクを使った賃借は「法定更新がない」点が農地法第3条の賃借と大きく異なります。農地法第17条（賃借権の法定更新）は農地バンク経由の利用権には適用されないため、期間が満了すれば契約は終了します。つまり農地バンク経由なら問題ありません。
農地法第3条による賃借は「解約に農業委員会の関与が必要」「法定更新がある」といった縛りが強い半面、農地バンク経由は「農地の返還がスムーズ」という特徴があります。この違いは借賃等調査における集計ルートにも影響します。令和7年以前に設定された利用権については、契約期間満了まで有効なため、しばらくは旧制度の権利が混在した状態で調査が行われます。
この改正は農地関係に詳しい不動産従事者でも見落としているケースがあります。令和7年4月以降に農地の賃貸借を検討している依頼者がいれば、農地バンクへの手続きが必要であることを案内する必要があります。
令和7年4月から農地の貸借方法が変わりました（長岡京市による制度改正の解説）
不動産従事者が農地の権利移動・借賃等調査を実務で活用する独自視点
農地の権利移動・借賃等調査は、農業委員会が行う「行政統計」として認識されていることが多いです。しかし実際には、不動産従事者が農地取引・相続相談・農地転用の場面で活用できる情報が詰まっています。
地域の農地流動化状況の把握に使える
本調査の結果はe-Statで都道府県別に公開されています。農地の権利移動件数・面積・転用面積の推移を見ることで、ある地域が農地の貸し借りが活発かどうか、転用圧力が高い地域かどうかを把握できます。例えば農地白書（令和6年度）によれば、農地の総権利移動面積は令和3年以降減少傾向にある一方、農地バンクへの集積が増加傾向にあるというデータが示されています。
これは農地の売買や転用相談を受ける際、「その地域で農地流動化がどの程度進んでいるか」を説明する根拠データとして活用できます。
農地の賃借料情報は依頼者への説明ツールになる
農業委員会が公開している農地賃借料情報は、無料で確認できます。農地を活用したい依頼者に対し「この地域では10アールあたり年間○○円程度が相場です」と具体的な数字を示せれば、信頼感が大きく変わります。
実際には田・畑・普通畑など地目ごとに賃料水準が異なるため、対象農地の地目に対応する賃借料情報を確認するのが重要です。各農業委員会のウェブサイトで公開されており、更新頻度は年1回程度が多いです。
農地台帳との組み合わせで実態把握の精度が上がる
農業委員会は農地台帳も管理しています。農地の所有者・賃借人・賃借料・利用状況などが記録されており、権利移動の実態を裏から確認するのに役立ちます。ただし農地台帳に記録された借賃等の金額その他、職務上知り得た情報には守秘義務があることに注意が必要です（農業委員会に関するQ&Aに明示されています）。
令和7年改正を踏まえた転用相談への対応
農地転用（農地法第4条・第5条）は引き続き農業委員会の許可・届出が必要であり、本調査の対象でもあります。しかし貸借制度の改正により、農地利用の方針が変わったことで転用相談の件数が増える可能性があります。「農地バンクへの登録をするか、転用するか」という判断を迫られる農地所有者が増えることが予想されます。
結論は「調査を知ることが実務の精度を上げる」です。農地の権利移動・借賃等調査のデータは、毎年農林水産省とe-Statで無料公開されています。一度確認する手間だけで、農地関連の相談対応の質が格段に上がります。
e-Stat 農地の権利移動・借賃等調査（統計データ・都道府県別データのダウンロードが可能）
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?toukei=00500609
こんなところでつまずかない！ 不動産事件２１のメソッド 改訂版