管理不全土地管理人の報酬と費用負担の仕組みを徹底解説
報酬は所有者の負担のはずが、申立人が数十万円を先払いして回収できないケースがあります。
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管理不全土地管理人の報酬の仕組みと法律上の根拠
管理不全土地管理人の報酬については、民法第264条の13に明確な規定があります。この条文は2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法によって新設されたもので、「管理不全土地管理人は、管理不全土地等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができる」と定めています。
つまり、報酬の金額は当事者間で自由に決めるものではなく、裁判所が決定するという点が重要です。これは独立した機関が公正に金額を決めることで、管理人が不当に高額な報酬を受け取ることを防ぐ目的があります。
同条第2項では、「管理不全土地管理人による管理不全土地等の管理に必要な費用及び報酬は、管理不全土地等の所有者の負担とする」と規定されています。所有者が負担するのが原則です。
ただし、ここで注意が必要な点があります。所有者負担が原則とはいえ、申立て時点では所有者がすぐに支払うわけではありません。実務上は申立人が先に「予納金」として裁判所に費用を納付する形をとります。申立人が先に立て替え、後から所有者に請求するというスキームです。
| 費用の種類 | 内容 | 負担者 |
|---|---|---|
| 申立手数料 | 収入印紙1,000円/筆 | 申立人 |
| 郵便切手 | 約6,000〜6,150円分 | 申立人 |
| 予納金 | 管理費用＋管理人報酬の原資（数十万円〜） | 申立人（先払い）→最終的に所有者負担 |
| 専門家報酬 | 司法書士・弁護士への申立報酬（別途） | 申立人 |
参考リンク（民法第264条の13の条文内容と解説）。
民法 第264条の13【管理不全土地管理人の報酬等】 – クレアール
管理不全土地管理人の報酬の相場と予納金の金額目安
報酬の具体的な金額は、事案ごとに裁判所が判断します。そのため「必ず○万円」という明確な定額はなく、予定されている管理業務の内容や管理に要する期間などを踏まえて決定されます。これが知られていない現実です。
参考として、類似制度の相場を見ると、従来の不在者財産管理人の報酬は月1万〜5万円程度が目安と言われています。予納金（報酬・管理費の原資）については、20〜100万円が相場とされる制度もあります。ただし、管理不全土地・建物管理制度は財産が特定の土地・建物に限定されるため、不在者財産管理制度などと比べて管理人の報酬は低額になるとされています。
予納金の目安として押さえておきたいのは以下の点です。
- 🔸 通常の管理（ゴミ除去・草刈り程度）：数十万円規模が多い
- 🔸 建物の解体を含む場合：数百万円規模になる可能性もある
- 🔸 横浜地方裁判所では所有者不明土地の予納金が20〜22万円程度とされることが多い（案件による）
- 🔸 予納金の具体的な金額は申立後に裁判所から通知される
申立時点では金額がわからない点が、申立人にとって最大の不安材料のひとつです。予定より費用がかかった場合は予納金の追納を求められることもあります。
管理が終了して予納金に残余がある場合は返還されます。つまり、使い切ったら戻ってきません。所有者の財産を活用して費用を補填できた場合（例：土地の売却代金を充当する場合）は、申立人の負担が軽くなる可能性があります。費用の確保策がある場合は検討が大切です。
参考リンク（大阪地方裁判所による申立QＡ、予納金の説明あり）。
管理不全土地・建物管理命令申立てについてのＱ＆Ａ（大阪地方裁判所）
管理不全土地管理人の報酬は誰が実際に払うのか：申立人が負うリスク
法律の条文には「報酬は所有者の負担」と書かれています。これが読者の多くが持つ「常識」のひとつでしょう。しかし実務では、申立人が費用を立て替え、所有者から回収できないリスクが厳然として存在します。意外に知られていない事実です。
具体的にどういうことかというと、管理不全土地の場合、所有者は判明しているものの、管理を怠っているケースがほとんどです。そのような所有者が費用を支払う意思や能力を持っているとは限りません。土地自体に資産価値がない場合、土地を売却して費用を捻出することも難しくなります。
現実には申立人が先に立て替える必要があることも多く、費用回収の見込みが不透明なケースがあります。この点を知らずに申立てをすると、隣地所有者などが数十万円単位の出費を行い、最終的に回収できないという状況になりかねません。
- 💡 土地の売却などが見込める場合：売却代金を管理費・報酬に充てられるため比較的安心
- ⚠️ 資産価値がない土地の場合：費用回収の見込みが低く、申立人の持ち出しになるリスクが高い
- 📌 申立てを検討する際は、事前に弁護士や司法書士への相談で費用回収の見込みを確認するのが賢明
申立てを行う前に費用回収シミュレーションをしておくことが原則です。専門家に相談することで、申立てをするか否か、する場合どのような手順を踏むかを整理することができます。
参考リンク（申立のリスクや費用負担について詳述した弁護士事務所のコラム）。
相続した不動産が放置されている？所有者不明土地・建物管理命令の費用と注意点（直法律事務所）
管理不全土地管理人に選任されるのは誰か：専門家ごとの報酬の違い
管理不全土地管理人は申立人が自由に指名できるわけではありません。裁判所が管理業務の内容や利益相反の有無などを考慮して選任します。これが条件です。
申立人からの推薦は原則として受け付けられないとされているため（大阪地裁Q&A等）、申立人が「この人に管理してほしい」と希望しても、必ずしもその通りにはなりません。意外なポイントです。
選任される専門家の種別は以下のとおりです。
- ⚖️ 弁護士：法的な交渉や訴訟対応が必要なケースに向いている。所有者との対立が予想される場合に多く選ばれる。
- 📝 司法書士：不動産登記に精通しているため、複雑な権利関係の土地建物の処理を得意とする。
- 🏠 土地家屋調査士：測量や建物の物理的な状態確認が必要なケースで選ばれることがある。
- 🏢 宅地建物取引業者：土地の売却を前提とした案件で選任される場合がある。
各専門家によって報酬の水準は異なりますが、いずれも裁判所が「定める額」という枠内に収まります。また、管理不全土地管理命令には登記がなされません。所有者不明土地管理制度では管理命令が登記される点と大きく異なります。
土地の管理内容がシンプルな保存・管理行為（草刈り、ゴミ除去など）であれば費用も比較的軽微になりますが、土地や建物の売却・取り壊しを伴う処分行為には所有者の同意と裁判所の許可の両方が必要になります。処分行為には二重のハードルがあります。
参考リンク（管理不全土地制度の管理人選任プロセスと専門家の役割）。
財産管理制度（2）管理不全土地・建物管理制度（TMI総合法律事務所ブログ）
管理不全土地管理人の報酬に関する申立てから終了までの費用の流れと独自視点
制度を利用する側（申立人・近隣住民）の立場から費用の流れを整理すると、次のようになります。
① 申立前の費用確認フェーズ
見積もりを取り（ゴミ除去・草刈りなら業者に依頼）、管理に要する費用の概算を裁判所に提出します。この見積もり資料は予納金額の決定に使われます。専門家（司法書士・弁護士）に申立を依頼する場合は、この段階から費用がかかります。
② 申立時：予納金の納付
裁判所から通知された額の予納金を納付します。この金額が確定するまでに時間がかかることがある点も注意が必要です。予納金が納付されないと管理命令が発令されないため、申立人としては予算を確保しておくことが重要です。
③ 管理期間中：管理人が報酬・費用を受領
管理人は裁判所が定める額の報酬と費用前払いを予納金（または管理不全土地等から得た収益）から受け取ります。管理期間が長くなれば、それだけ総費用も増加します。
④ 管理終了後：残余予納金の返還と費用精算
管理が終了したとき、残った予納金は申立人に返還されます。ただし予納金を使い切っていれば返還はゼロです。
ここで注目すべき独自視点があります。管理不全土地管理制度は2023年4月にスタートしたばかりで、実際の運用事例の積み重ねがまだ少ない制度です。実務では「予納金の金額設定」が裁判所ごと・案件ごとに大きく異なり、事前に費用を正確に予測することが難しいのが実情です。
申立人が何十万円もの費用を投じた結果、土地の管理不全状態が改善されても費用を回収できないケースは「隣人泣き寝入りリスク」とも言えます。こうしたリスクを回避するためには、申立て前に必ず専門家（司法書士・弁護士）に費用回収の可能性を相談し、対象土地の資産価値の確認や、所有者との事前交渉の可否を検討することが大切です。
また、所有者が判明していても高齢・認知症などで意思能力が低下しているケースでは、管理不全の根本原因が所有者自身の状態にあることがあります。この場合は管理不全土地管理制度より成年後見制度の活用が適切な場合もあり、まず専門家に状況を整理してもらうほうが確実です。
- 📌 申立前に専門家へ相談：司法書士・弁護士に費用回収の見込みを確認
- 📌 対象土地の価値を把握：売却可能かどうかが費用回収のカギ
- 📌 所有者の状況を確認：高齢・認知症なら後見制度の検討も必要
- 📌 市区町村への相談：空き家対策の窓口で助言が受けられる場合がある
参考リンク（管理不全土地制度の手続きの流れを網羅した法務省の資料）。
財産管理制度の見直し（管理不全土地管理制度及び管理不全建物管理制度）法務省