マンション建て替え決議の改正はいつからで何が変わるのか
「建て替え決議には今でも4/5以上の賛成が必要で、改正後もほぼ変わらない」と思っていると、大切な商機を逃します。
マンション建て替え決議の改正はいつから施行されるのか：2024年改正区分所有法の概要
2024年（令和6年）6月、「区分所有法の一部を改正する法律」が成立・公布されました。この改正は約50年ぶりの大幅な見直しとされており、不動産業界では非常に注目度の高い法改正です。
施行時期については、公布日（2024年6月26日）から起算して原則3年以内とされています。つまり、2027年6月頃までに施行される見込みです。ただし、政令で定める日が別途指定される可能性もあるため、国土交通省の告知を定期的に確認しておく必要があります。
なぜ今、この改正が必要とされたのでしょうか？
日本全国に存在するマンションのうち、築40年を超えるものは2023年時点で約125万戸に達しています。東京都内だけでも、その数は膨大です。これが2033年には約260万戸、2043年には約400万戸にまで増加すると国交省は試算しており、老朽化マンションの再生は社会インフラとしての緊急課題となっています。
老朽化が深刻です。
しかし従来の区分所有法では、建て替えの決議に区分所有者および議決権の各4/5以上という非常に高いハードルが設けられていました。この要件が、実質的に建て替えを困難にしてきた最大の壁だったのです。
改正法はこの状況を打破するための制度見直しを中心に構成されており、不動産従事者にとっては業務内容や顧客対応に直結する改正といえます。
参考：国土交通省「マンションの管理の適正化・再生の促進に関する検討会」報告書および区分所有法改正の概要
国土交通省：マンション政策に関する情報（区分所有法改正含む）
マンション建て替え決議の改正で変わる決議要件：4/5から3/4への緩和が意味すること
今回の改正で最も注目すべき変更点が、建て替え決議の賛成要件の緩和です。従来は「区分所有者の数」と「議決権の数」の双方で5分の4（80%）以上の賛成が必要でしたが、改正後は4分の3（75%）以上に引き下げられます。
5%の差。小さく聞こえます。
ところが、実際の現場では大きく異なります。たとえば100戸のマンションで考えてみましょう。改正前は80戸以上の賛成が必要でしたが、改正後は75戸以上で足ります。反対できる区分所有者の上限が「20人まで」から「25人まで」に広がるということです。これは現実の合意形成において、非常に大きな差になります。
反対意見が5票多くても通るということですね。
さらに重要なのは、「要除却認定マンション」に対する特例制度です。耐震性不足・外壁剥落・火災安全性不足・給排水施設の危険など、一定の危険性が認定されたマンションについては、すでに「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替円滑化法）」の枠組みで、より低い要件での建て替え決議が認められています。改正区分所有法との組み合わせにより、今後は対象範囲と手続きの実効性がさらに高まる見通しです。
また、今回の改正では「区分所有者が不明・連絡不能な場合の取り扱い」も整備されます。所在不明の区分所有者については、裁判所の関与のもとで一定の手続きを経ることで、その議決権を母数から除いて決議を行えるようになります。これは、相続未了や投資目的で連絡が取れないオーナーが多い都市部のマンションでは、特に実効的な改正です。
所在不明問題は現場あるあるです。
e-Gov法令検索：建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
マンション建て替え決議の改正前と改正後の手続きの流れ：不動産従事者が押さえる比較ポイント
建て替え決議の手続きには、改正によってどのような変化が生じるのでしょうか。現行と改正後の主要な手続き上の違いを整理します。
まず、建て替え決議の招集通知期間についてです。現行法では少なくとも集会の2か月前に通知が必要とされていますが、この点は改正後も維持される見通しです。ただし、通知に含めるべき情報の内容が拡充される方向で検討されており、費用概算・建て替え後の専有部分に関する情報・建て替え参加者の分担金の見通しなど、より詳細な説明資料の添付が求められる可能性があります。
丁寧な事前説明が条件です。
次に、決議後の売渡請求（区分所有法63条）の流れも変わります。建て替えに参加しない区分所有者に対して、賛成した区分所有者側が「時価での売渡し」を請求できる制度ですが、改正後は手続きの明確化と迅速化が図られる予定です。現状では売渡請求後の紛争が長期化するケースもあり、実務的なボトルネックになっていました。
また、区分所有法の改正と並行して、マンション建替円滑化法の改正も行われています。こちらは建て替え後のマンションに関する容積率特例・権利変換手続きなどを定めるもので、区分所有法の改正と一体的に理解することが重要です。
両法律をセットで理解するのが基本です。
不動産会社の営業担当者や管理業者であれば、顧客から「うちのマンション、建て替えってできるの？」という相談を受けた際に、この2つの法律の関係と改正スケジュールをセットで説明できるかどうかが、信頼性の差につながります。
現場では今後この質問が急増します。対応できる準備が必要です。
マンション建て替え決議の改正が不動産実務に与える影響：重要事項説明・管理組合対応の変化
改正区分所有法が施行されると、不動産取引の実務にも具体的な影響が出てきます。特に重要なのが、重要事項説明書の記載内容の更新です。
現在、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では、マンションの管理状態・修繕積立金の状況・大規模修繕計画の有無などを説明する義務がありますが、今後は「建て替え決議の要件変更」や「要除却認定の取得状況」なども説明すべき情報として実務上要求される場面が増えると考えられます。
見落とすと後でクレームになります。
宅建士として顧客に説明する際、「このマンションは築45年で、改正後の3/4決議要件であれば建て替え検討が現実的です」という情報提供ができるかどうかは、顧客の意思決定に大きな影響を与えます。購入を検討している人にとって、建て替えの可能性は資産価値に直結するからです。
管理会社・管理組合への対応という観点では、改正後は管理組合からの相談件数が増加することが見込まれます。「建て替えは夢物語だったが、3/4で決議できるなら現実的に検討したい」という管理組合が増えるためです。特に築40年超のマンションを複数管理している管理会社では、担当者ごとに説明品質がバラつかないよう、社内マニュアルや説明資料の整備が急務といえます。
また、建て替えが具体化した場合には、不動産会社が建て替え後の売買仲介や賃貸斡旋で商機を得る場面も出てきます。建て替え計画が始動してから仲介会社と接触するより、計画の初期段階から管理組合と関係を築いている会社の方が圧倒的に有利です。改正施行前から老朽マンションの管理組合との接点を持つことが、中長期的な収益につながります。
先手を打つことが重要です。
不動産適正取引推進機構（RETIO）：宅建業法・重要事項説明に関する情報
マンション建て替え決議の改正で見落とされがちな「区分所有者の所在不明・管理不全」への対応：実務上の盲点
今回の改正の中で、大手メディアではあまり取り上げられない重要な変更点があります。それが「管理不全マンションへの対応強化」と「区分所有者不明問題の解消策」です。
所在不明の区分所有者問題は深刻です。
国土交通省の調査では、管理組合が機能していないマンション（理事会が設置されていない、または総会が開催されていないなど）が全体の約15%前後に上るとされています。こうした管理不全マンションは、建て替えはおろか通常の修繕すら滞りがちで、老朽化が急速に進む傾向があります。
改正法では、管理不全マンションに対して行政（市区町村）が管理計画の認定や指導・勧告を行いやすくする制度が整備されます。さらに、区分所有者が行方不明・相続未了などで連絡が取れない場合、裁判所の決定を経て「不在者財産管理人」や「相続財産清算人」を選任し、議決権行使に代替する手続きが設けられます。
手続きが複雑に見えますが、実務上は司法書士・弁護士との連携が鍵です。管理会社として業務を行っている場合は、こうした専門家のネットワークをあらかじめ構築しておくことで、スムーズな対応が可能になります。
専門家との連携が条件です。
もう一点、見落とされがちなのが「敷地売却決議」との関係です。区分所有法の改正では、建て替えだけでなく、マンションを解体して土地をデベロッパーに売却するという選択肢（敷地売却）の要件も整理されます。耐震性不足などの要除却認定マンションについては、4/5以上の賛成で敷地売却を決議できる制度がすでに存在しますが、改正後はこの要件もさらに使いやすくなる可能性があります。
建て替えか売却か、管理組合が現実的に選択できる時代になります。
不動産従事者として、「建て替え」と「敷地売却」の2つの出口を管理組合に提示できるかどうかは、専門家としての価値を示す場面になります。改正施行前に両方の手続きの概要を理解しておくことが、現場での信頼構築に直結します。
国土交通省：マンション管理適正化推進計画制度・管理計画認定制度の概要
マンション建て替え決議の改正に向けて不動産従事者が今すぐ準備すべきこと：施行前チェックリスト
改正区分所有法の施行は2027年頃とされていますが、準備は今から始めることが重要です。施行直前に慌てて対応しようとしても、顧客対応・社内体制・説明資料の整備が間に合わないケースが出てきます。
早めに動くほど差がつきます。
まず取り組むべきは、担当する物件・顧客のリストアップです。管理会社であれば受託しているマンションの中から築40年超の物件を抽出し、管理組合の運営状況・修繕積立金の残高・過去の大規模修繕の履歴を確認しておきましょう。仲介会社であれば、取引したことのある築古マンションのオーナーや管理組合理事長との関係を再構築するタイミングです。
次に、改正内容を学ぶ機会の確保です。国土交通省や（公財）マンション管理センターが主催するセミナー・研修は、施行に向けて今後増加する見通しです。マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者の資格保持者は、実務に直結する内容として積極的に受講することが推奨されます。
- 🏢 築40年超マンションのリストアップ：管理状況・積立金・修繕履歴を確認
- 📚 改正区分所有法の条文確認：3/4要件・所在不明者手続き・管理不全対応の3点を優先
- 🤝 専門家ネットワークの構築：司法書士・弁護士・設計事務所との連携先を確保
- 📝 重要事項説明書の雛形見直し：施行後の説明義務の変化を先取りした更新
- 📅 管理組合向けセミナー企画：改正内容を分かりやすく伝える自主開催セミナーで接点を作る
最後に、改正をビジネスチャンスとして捉える視点が不可欠です。老朽マンションの建て替えが現実的に動き始めると、解体・設計・施工・権利変換・新マンション販売・引越し仲介・賃貸斡旋など、多岐にわたる業務需要が発生します。今から関係を築いている事業者が、この需要を最初に取り込むことになります。
動くなら今です。
改正施行前の「準備期間」こそ、他社との差を作れる最大のチャンスといえます。3/4要件への緩和が何を意味するのかをしっかりと理解し、顧客に対して先手を打った情報提供を行っていきましょう。