一棟マンション投資の失敗を招く原因と回避策
「表面利回り8%の物件」でも毎月赤字が続き、数百万円の損失を抱えることがあります。
一棟マンション投資の失敗で最も多い「表面利回り」の罠
一棟マンション投資の失敗事例のなかで、最も多く語られるのが「表面利回りを信じすぎた」というケースです。不動産情報サイトに掲載される利回りの数字は、ほぼすべてが「表面利回り」であり、経費を一切差し引いていない数字です。
表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」という計算式で算出されます。一棟マンション（RC造）の表面利回りの相場は5〜8%程度とされていますが、そこから管理委託費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料・空室損失・原状回復費などを差し引くと、実質利回りは2〜3%程度まで落ち込むことも珍しくありません。つまり、表面と実質の差は平均で2〜3%ほど開くのです。
これは数字にすると深刻です。
例えば、物件価格1億円・表面利回り8%の一棟マンションであれば、年間家賃収入は800万円になります。ところが管理費・修繕費・税金などの経費が年間240万円（家賃収入の30%）かかる場合、実質的な手取りは560万円に減り、実質利回りは5.6%に低下します。さらに借入金利が2.0%で8,000万円のローンを組んでいれば、年間の利息負担だけで約160万円です。手残りは400万円程度になり、思った以上に薄い収益しか残りません。
つまり表面利回りが条件です。
| 利回りの種類 | 計算に含むもの | 一棟マンション（RC）の目安 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 家賃収入 ÷ 物件価格のみ | 5〜8% |
| 実質利回り | 家賃収入 − 諸経費 ÷（物件価格 + 購入諸費用） | 3〜5% |
実質利回りを自分で計算せずに投資を決断するのは危険です。不動産会社が提示する利回りは表面利回りであり、実質利回りは購入者自身が試算しなければなりません。物件検討の段階で、経費率30%を前提に実質利回りを手計算することが最低限の自衛策といえます。
計算の際に役立つのが、国土交通省が公表している収益物件の標準的な経費率データです。
国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（修繕積立金・管理費の実態データ）
一棟マンション投資の失敗につながる空室リスクの過小評価
一棟マンション投資を検討する際、多くの方は「満室想定」でシミュレーションを組みます。これが失敗を招く典型的なパターンです。
空室率は「ゼロ」ではありません。
全国平均でみると、賃貸住宅の空室率は20%前後に達するエリアも存在し、地方では空き家率が30%を超える市区町村も出てきています。「10戸のマンションで1〜2戸の空室」は決して例外ではなく、むしろ標準的な状態と認識すべきです。1戸の空室が続くだけで月の家賃収入は10〜20%減少し、キャッシュフローは一気に圧迫されます。
空室リスクを過小評価しやすい背景には、購入時の「レントロール（現況家賃一覧）」問題もあります。物件購入時点ではサクラ的な入居者が多数いるケース（いわゆる「入居状況詐欺」）も報告されており、購入後数ヶ月で退去が相次いだという失敗事例も存在します。
立地の選定ミスも空室長期化の大きな原因です。
- 最寄り駅まで徒歩10分以上・乗換が多い物件は入居ニーズが落ちやすい
- 近隣にスーパー・コンビニがない立地は単身者・ファミリー双方に敬遠される
- 築年数が古く設備が時代遅れな物件は、競合物件に太刀打ちできない
- 人口減少が進む地方エリアでは、需要そのものが年々縮小している
空室リスクの回避策として有効なのが、購入前に「空室を2〜3戸想定したシミュレーション」を行うことです。10戸中8戸入居（入居率80%）でもキャッシュフローが黒字になるかを検証し、マイナスになる物件は見送る判断が求められます。入居率80%が条件です。
また、立地調査を補強するために、ハザードマップや周辺の賃貸需要データを国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で確認することも有効です。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」（地価・賃貸需要・ハザード情報を一括確認できる公式ツール）
一棟マンション投資の失敗を招く修繕費・大規模修繕の見落とし
修繕費の見積もり不足は、一棟マンション投資の失敗原因の中でも「後から気づく」パターンが多いものです。最初の数年は問題なく運用できていたのに、築10〜15年目に突然、大規模な修繕が必要になり資金ショートが発生する、というケースが代表的です。
大規模修繕の費用は想定より重い負担です。
国土交通省の調査（令和3年度）によると、マンションの大規模修繕工事における1戸あたりの工事金額は「100〜125万円/戸」が最も多く、2025年時点では物価上昇の影響で1戸あたり約150万円にまで上昇しています。20戸のマンションであれば、1回の大規模修繕で約3,000万円の支出が見込まれます。東京ドームのグラウンド面積が約13,000㎡であることに例えるなら、修繕費はまさに「見えない巨大なコスト」と表現できます。
しかも大規模修繕は12〜15年ごとに繰り返されるため、30年間の運用では2〜3回の実施が想定されます。
| 修繕サイクル | 1戸あたり費用（目安） | 20戸マンションの合計費用 |
|---|---|---|
| 1回目（築12〜15年） | 約100〜150万円 | 約2,000〜3,000万円 |
| 2回目（築25〜30年） | 約75〜125万円 | 約1,500〜2,500万円 |
| 3回目（築35〜40年） | 約100〜150万円以上 | 約2,000〜3,000万円以上 |
これだけ大きな支出が予測されるにもかかわらず、投資計画の段階で「修繕積立金を毎月一定額確保しているから大丈夫」と安易に考えている方は少なくありません。修繕積立金の不足が生じた場合、一時金として入居者に追加徴収するか、オーナーが全額負担するかという選択を迫られます。
修繕費の備えは必須です。
対策として有効なのは、購入時の建物状況調査（インスペクション）の活用と、年間家賃収入の10〜15%を修繕準備金として積み立てる習慣です。インスペクションの費用は5〜15万円程度で、購入前に致命的な欠陥を発見できれば投資判断の精度が大幅に上がります。
国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（1戸あたり修繕費の公式データ）
一棟マンション投資の失敗につながる節税目的・金利上昇リスク
「節税になるから」という理由で一棟マンション投資を始めると、結果的に損をするケースが多くあります。これは、節税効果を過大評価するミスと、金利上昇リスクを軽視するミスが組み合わさることで起こります。
節税目的は危険な動機です。
不動産投資の節税効果が本格的に機能するのは、課税所得が900万円以上の方に限られます。課税所得900万円超では所得税率が33%になりますが、それ未満（695万円〜899万円の場合）は税率23%です。税率差が10%以上あってはじめて、減価償却費を活用した損益通算の節税効果が大きく現れます。課税所得900万円が基本です。
一方、課税所得が低い方が無理な融資を受けて一棟マンションを購入した場合、節税額よりもキャッシュフローのマイナスのほうが大きくなる逆転現象が起きます。たとえば年間の節税額が50万円でも、毎月のキャッシュフロー赤字が6万円（年間72万円）であれば、差し引き22万円の損失です。節税しながら損をするという最悪のパターンです。
さらに現在（2024〜2025年にかけて）、日銀の利上げ局面が続いており、変動金利の上昇リスクも見逃せません。日経新聞の試算によると、変動金利で4,500万円を借りた場合、2024年7月以降の利上げで毎月の返済額は約1万4,000円増加しています。一棟マンション投資で1億円規模のローンを組んでいる場合、金利が1%上昇するだけで年間の利息負担が100万円単位で増える計算になります。
- 変動金利でローンを組む場合は、金利2〜3%まで上昇しても黒字を維持できるかシミュレーションを行う
- 固定金利への借り換えや、金利上昇に備えた手元資金の確保を検討する
- 節税目的で投資を判断するのではなく、「キャッシュフローが黒字かどうか」を最優先の判断基準とする
節税は「結果としてついてくるもの」と捉えるのが原則です。金利動向については、日銀が公表している政策金利の最新情報を定期的に確認し、ローン返済計画の見直しに役立てることが重要です。
日本銀行「金融政策決定会合の決定事項」（最新の政策金利・利上げ情報の公式ページ）
一棟マンション投資の失敗を防ぐ出口戦略と、不動産従事者が活かせる独自優位性
一棟マンション投資における「失敗」の定義は、運用期間中の家賃収益と最終的な売却収益の合計がトータルで赤字になることです。つまり、毎月の家賃収入が黒字でも、売却時に大幅な損失が出ればすべてが台無しになります。これが出口戦略を軽視してはいけない理由です。
売却タイミングを誤ると数千万円の損失です。
小田急不動産の試算によると、一棟マンションの売却タイミングを誤った場合、数千万円単位の損失が生じるリスクがあります。また、RC造マンションは築年数が進むと法定耐用年数（47年）との兼ね合いで融資が引きにくくなり、買い手が限られるため売却価格が大幅に下がる傾向があります。築20〜25年を越えると流動性が急速に低下するのは、現場で物件を扱う不動産従事者であれば肌感覚として理解されているはずです。
出口戦略を立てる際の主な判断基準は3つです。
- ⏳ 売却時期：築20年以内・金利低下局面・周辺開発計画が追い風になるタイミングを狙う
- 💰 売却価格の最低ライン：「売却額 + 累計家賃収入 − 総費用（ローン残債・諸経費含む）がプラスになるか」を逆算して設定する
- 📋 買い手候補の確認：売却先として想定できる投資家層・エンドユーザー層を購入前から仮設定しておく
ここで、不動産従事者ならではの独自の優位性に触れておきます。一般の投資家は物件情報のソース・賃貸相場・周辺開発の動向を外部情報に頼るしかありませんが、不動産業務に従事している方は日常業務の中でこれらの情報に自然と触れています。この情報優位性を出口戦略に活かさない手はありません。たとえば、管理している物件エリアの空室傾向や成約事例を把握しているだけで、売り時の判断精度は格段に上がります。
出口を見越した購入判断が条件です。
サブリース契約を結んでいる場合はさらに注意が必要です。サブリース会社は法律上、賃料減額請求権を持っており、「家賃保証・不減額特約」を契約書に明記しても無効とされた判例があります。賃料が想定より10〜20%減額された場合、収支計画は根底から崩れます。
サブリース契約の全解除や賃料条件の見直しを検討する際は、国土交通省が整備した「サブリース適正化制度」の情報を確認することで、交渉の根拠を得ることができます。
国土交通省「サブリース住宅原賃貸借標準契約書・適正化制度」（サブリース契約のトラブル対策に関する公式情報）
【中古】 キャッシュフローを生む不動産投資 サラリーマンのままでアパート・マンション1棟オーナーになる／広瀬智也(著者)