賃料増額請求拒否の法的根拠と対応
賃料増額請求を受けた借主が従前賃料を支払い続けると年10%の利息を後払いする
賃料増額請求を拒否できる法的権利とは
賃料増額請求は借地借家法第32条に基づく賃貸人の権利ですが、借主にも拒否する権利が認められています。賃貸人が「来月から家賃を5万円値上げします」と通告してきても、借主の合意がなければ増額は成立しません。これは賃貸借契約が双方の合意を原則とする契約だからです。
借主は増額請求を受けても、裁判で増額が正当と認められるまでは従前の賃料額を支払い続けることができます。つまり、オーナー側の一方的な値上げ通告に従う義務はないということですね。
ただし注意が必要なのは、借主が「相当と認める額」を支払う必要がある点です。この「相当と認める額」は社会通念上著しく合理性を欠かない限り、借主が主観的に相当と判断した額でよいとされています。特段の事情がない限り、従前賃料額であれば「相当と認める額」として認められます。
従前賃料を下回る金額しか支払わない場合は債務不履行となり、賃貸借契約を解除されるリスクがあります。例えば月額10万円の賃料を8万円しか支払わなければ、賃料不払いとみなされる可能性があるということです。
これは避けなければなりません。
不動産業従事者として借主をサポートする際は、従前賃料の支払いを継続するよう助言することが基本です。
賃料増額請求を受けた場合の供託手続き
賃貸人が従前賃料の受領を拒否した場合、借主は供託という手続きを利用できます。供託とは法務局に賃料を預ける制度で、賃貸人が増額後の賃料しか受け取らないと主張する場合の対応策です。
供託を行う前に、借主は必ず賃貸人に対して弁済の提供をする必要があります。つまり「従前賃料を支払います」と明確に意思表示し、それでも拒否された場合にのみ供託が可能になります。
いきなり供託することはできません。
供託手続きは賃料を支払う場所を管轄する法務局で行います。供託書という書類に必要事項を記載し、賃料（供託金）を添えて提出します。インターネットを利用したオンライン供託も可能です。
供託書には増額請求を受けたこと、賃貸人が従前賃料の受領を拒否していること、当事者間で賃料額について争いがあることを記載します。供託することで借主は債務不履行を免れることができ、賃貸借契約の解除リスクを回避できます。
不動産業従事者として、供託手続きが必要な場面を早期に判断し、借主に適切なアドバイスを提供することが重要です。供託は法的に有効な債務履行手段ですから、安心して利用できます。
賃料増額請求における年10%利息のリスク
賃料増額請求を拒否して従前賃料を支払い続けた場合、後々裁判で増額が正当と認められると、差額に年10%の利息を付けて支払う義務が発生します。これは借地借家法第32条第2項ただし書に明記されている法定義務です。
具体的な計算例を見てみましょう。月額10万円の賃料を月額12万円に増額請求され、借主が1年間従前賃料を支払い続けたとします。裁判で月額12万円が正当と認められた場合、差額2万円×12か月＝24万円に年10%の利息が付きます。月ごとに利息が計算されるため、最初の月の差額には12か月分の利息、最後の月の差額には1か月分の利息がかかります。
年10%という利率は現在の法定利率3%と比較して非常に高い水準です。遅延損害金の利率としても高額であり、借主にとって大きな経済的負担となります。例えば差額が月5万円で2年間続いた場合、元金120万円に対して約13万円の利息が発生する計算になります。
この利息は各支払期限後から計算されるため、増額請求から時間が経つほど負担が増大します。
つまり早期に解決することが経済的に有利です。
不動産業従事者は、この年10%利息リスクを借主に十分説明し、早期和解や調停での解決を促すべきです。長期化すればするほど借主の経済的負担が増えることを理解してもらいましょう。
ただし裁判で増額が認められなかった場合や、請求額より低い増額が認められた場合は、その範囲でしか利息は発生しません。全面的に請求が棄却されれば利息負担はゼロです。
賃料増額請求の調停前置主義と訴訟の流れ
賃料増額に関する紛争は調停前置主義が採用されており、いきなり訴訟を提起することはできません。賃貸人も借主も、まず簡易裁判所に調停を申し立てる必要があります。これは民事調停法第24条の2に規定されている強制的なルールです。
調停では裁判官と調停委員が当事者双方の主張を聞き、適正な賃料額について話し合いを進めます。調停委員会は不動産鑑定士の意見を参考にしたり、周辺相場を調査したりして、双方が納得できる解決案を提示します。
調停が成立すれば、その内容は確定判決と同じ効力を持ちます。つまり調停調書に記載された賃料額が法的に確定します。成立までの期間は一般的に3か月から6か月程度です。
調停が不成立に終わった場合、当事者は訴訟を提起できます。重要なのは、調停不成立の日から2週間以内に訴訟を提起すれば、調停申立時に訴訟を提起したものとみなされる点です。
これを「みなし効果」と呼びます。
みなし効果により、時効の完成猶予や請求の遡及効が調停申立時点から認められます。2週間を過ぎてから訴訟を提起すると、この効果が失われるため注意が必要です。
訴訟では裁判所が不動産鑑定を命じることが一般的で、鑑定費用は30万円から100万円程度かかります。
審理期間は平均12か月程度とされています。
訴額は月額賃料の増額分×（増額請求から訴訟提起までの月数＋12か月）で計算されます。
不動産業従事者は、調停段階での和解成立を目指すことが依頼者の利益になることを理解しておくべきです。訴訟に移行すると時間的にも経済的にも負担が大きくなります。
賃料増額請求における不増額特約の効力と例外
賃貸借契約書に「一定期間賃料を増額しない」という不増額特約が記載されている場合、原則としてその期間中は賃料増額請求ができません。借地借家法第32条第1項ただし書がこの特約を有効と認めているからです。
例えば「契約締結から5年間は賃料を増額しない」という特約があれば、5年間は増額請求権が制限されます。これは当事者間の合意として尊重されるべきものです。不動産業従事者は契約書の不増額特約の有無を必ず確認しましょう。
しかし例外的に、不増額特約があっても増額請求が認められるケースがあります。それは「事情変更の原則」が適用される場合です。契約締結時に予測できなかった著しい経済事情の変動があり、特約に拘束されることが公平に反する場合には、特約があっても増額が認められます。
具体的には、急激なインフレーションや地価の異常な高騰、大規模災害による建物価値の変動などが該当します。ただし単なる物価上昇や通常の市場変動では事情変更の原則は適用されません。
かなり限定的な例外です。
また現行賃料が賃貸人が負担している固定資産税などの公租公課すら下回る金額であり、かつ借主がそのことを知っていた場合は、不増額特約があっても増額が認められる可能性があります。
これは賃貸借の本質に反する状況だからです。
不動産業従事者は、不増額特約の存在を盾に増額請求を完全に拒否できると安易に考えるべきではありません。個別の事情を慎重に検討し、例外的なケースに該当しないか判断する必要があります。特約があっても、あまりにも不合理な状況では裁判所が増額を認める可能性があることを理解しておきましょう。
賃料増額請求への対応は、法的知識と実務経験の両方が求められる専門的な領域です。不動産業従事者として借主の利益を守りつつ、賃貸人との関係も維持するバランス感覚が重要になります。個別案件では弁護士や不動産鑑定士などの専門家と連携することも検討すべきです。
参考リンクとして、不動産賃貸借に関する詳細な法的解説は以下のサイトで確認できます。
また民事調停の手続きについては裁判所の公式サイトが参考になります。
賃料増額請求は不動産取引における重要なテーマであり、適切な知識を持って対応することが不可欠です。借主の権利を守りながら、合理的な解決を目指すことが不動産業従事者の使命といえるでしょう。
