フラット35リノベ 適合証明の取得と検査の全手順
工事前の写真を1枚撮り忘れただけで、融資実行が3週間以上ずれ込むことがあります。
フラット35リノベ 適合証明書とは何か：基本的な仕組み
フラット35リノベは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施することで、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。 金利引下げを受けるには、住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」の取得が必須となります。suumo+1
適合証明書は、適合証明検査機関に申請し、現地調査等の検査に合格すると交付されます。 国内には検査機関が約130機関ありますが、機関によって取り扱える証明書の種類（新築・中古・リフォームなど）が定められている点に注意が必要です。
参考）適合証明書とは？【フラット35】を借りるときの取得方法や条件…
フラット35リノベには「リフォーム一体タイプ（個人が購入後にリフォーム）」と「買取再販タイプ（住宅事業者がリフォーム済みの中古住宅を販売）」の2種類があります。 それぞれで物件検査手続きの流れが異なるため、どちらのタイプで進めるかを最初に確認することが重要です。
参考）https://www.flat35.com/files/topics/6125_ext_99_0.pdf
金利引下げには予算枠があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了します。 終了する3週間前までにフラット35サイトで告知されますが、シーズンによっては締め切りが想定外に早まることもあるため、余裕をもった対応が求められます。
フラット35リノベ 適合証明の検査2回の流れ：事前確認から証明書交付まで
適合証明取得には、計2回の物件検査が必要です。 これが基本原則です。
1回目：事前確認（物件売買時）
リフォーム工事前に、対象の中古住宅が【フラット35】（中古住宅）の技術基準に適合しているかを適合証明検査機関が現地調査等により確認します。 ここで交付される「事前確認（物件売買時）に関する通知書」は、つなぎ融資の実行時に金融機関へ提出する重要書類です。
2回目：適合証明検査（リフォーム工事後）
リフォーム工事完了後に、フラット35リノベの技術基準（金利BプランまたはAプラン）への適合状況を現地調査等で確認します。 合格すると「中古住宅適合証明書（フラット35リノベ）」が交付されます。winwin-inspection+1
重要な点として、フラット35リノベの融資金の受取はリフォーム工事完了後（適合証明検査合格後）となります。 購入物件の代金決済やリフォーム工事費の支払いのためにつなぎ融資が必要な場合は、取扱金融機関に早めに相談することが必要です。
<参考リンク：住宅金融支援機構による公式の物件検査手続き最新版（令和7年4月）>
【フラット35】リノベ 技術基準・物件検査手続のご案内（令和7年4月版）｜住宅金融支援機構
フラット35リノベ 適合証明の事前確認を省略できる条件：見落としやすい例外
「事前確認は必ず必要」と思い込んでいる不動産業従事者は少なくありません。 実は省略できるケースが複数あります。
リフォーム一体タイプの場合、次のいずれかに該当する住宅は事前確認（1回目の検査）を省略できます。
- 🏠 新築時にフラット35の物件検査を受けた住宅
- 🏠 新築時に長期優良住宅の認定を受けており、築20年以内の住宅
- 🏠 中古住宅適合証明書（有効期間内）をすでに取得している住宅
- 🏠 安心R住宅（借入申込日が調査報告書の検査実施日から1年以内）
- 🏠 インスペクション済みで各部位の劣化事象等がすべて「無」の住宅（現地調査実施日から1年以内）
省略できる場合は、取扱金融機関に対して必要書類（確認書等）を提出した上で、リフォーム工事後の適合証明検査のみ申請します。
買取再販タイプでも、事前確認を省略してリフォーム工事後に一括で検査を受けることができます。 ただし、一括検査の場合は工事後に人が居住していない（未入居）状態であることが条件となります。これは見落とされやすい要件です。
また、機構と協定を締結したリフォーム事業者団体等の会員企業が実施するリフォーム工事について、団体が工事内容の確認を行った住宅（工事内容確認住宅）は、適合証明検査機関による物件検査を省略できる場合があります。 提携団体の会員かどうかを確認するだけで、大幅な手続き簡略化につながります。
フラット35リノベ 適合証明の必要書類：工事写真の撮り方と提出書類一覧
実務上で最もトラブルになりやすいのが、工事写真の不備です。 これは痛いミスです。
適合証明検査の申請には、リフォーム工事の工事前・工事中・工事後の写真を提出する必要があります。 特に「工事前の写真の撮り忘れ」が機構のガイドでも注意喚起されているほど頻発しています。
写真撮影時の必須ルールは以下のとおりです。
| 確認事項 | 一戸建て等 | マンション |
|---|---|---|
| 記載すべき情報 | ①撮影日 ②建物の所在地（地名地番または住居表示） | ①撮影日 ②マンション名 ③住戸番号 |
| 記載方法 | 黒板や画用紙等に記載し、工事箇所と一緒に撮影 | 同左 |
| 後から追記 | 写真加工ソフトによる追記は不可 | 同左 |
写真を撮り忘れた場合でも、領収書や納品書等によって代替できることがあります。 すぐ適合証明検査機関に相談することが大切です。
適合証明検査（工事後）に提出する主な書類は以下のとおりです。
- 📄 中古住宅適合証明申請書（フラット35リノベ）（第一面〜第七面）
- 📄 リフォーム工事内容確認チェックシート
- 📄 リフォーム工事内容が確認できる書類（設計図書、工事見積書等）
- 📄 維持保全に係る措置に関する書類（インスペクション報告書など）
- 📄 金利Aプランを利用する場合は、技術基準に適合することが確認できる書類
なお、令和7年4月1日以後の適合証明申請分からは、「リフォーム工事費を確認できる書類」の提出が不要になりました。 旧来の手続きに慣れている方は特に注意してください。
<参考リンク：フラット35リノベの適合証明書取得の申請実務を解説する専門事業者のコラム>
【外注すべき？】フラット35リノベ 徹底解説 ｜ 要件・流れ・注意点がわかります！｜エコプラス
フラット35リノベ 適合証明の費用と検査機関の選び方：金利プランで大きく変わる手数料
適合証明にかかる費用は、検査機関によって異なります。 これが基本です。
一例として、2025年時点のある検査機関の料金では、一戸建ての場合に以下のような費用感になります。
| 種別 | 事前確認（税込） | 適合証明検査（税込） |
|---|---|---|
| 金利Bプラン | 77,000円 | 99,000円 |
| 金利Aプラン | 165,000円 | 99,000円 |
金利Aプランで事前確認から適合証明検査まで通すと、合計で264,000円（税込）が必要になる計算です。 検査機関によっては手数料が大きく異なるため、複数の機関で比較することが推奨されます。
再検査が発生した場合は1件あたり14,300円（税込）の追加費用が発生します。 つまり、書類不備や基準不適合がある状態で検査を受けると、費用と時間の両方で余分なコストがかかります。
適合証明検査機関は全国に約130機関ありますが、フラット35リノベの物件検査を取り扱っていない機関もあります。 また、一般的な中古住宅の検査を行う「適合証明技術者（個人）」はフラット35リノベの物件検査を行うことができない点も見落とされがちです。 申請先の選定を誤ると、最初からやり直しになります。suumo+1
申請先として適切な機関はフラット35サイトの検索ページから確認できます。
適合証明検査機関 一覧検索｜フラット35サイト（住宅金融支援機構）
フラット35リノベ 適合証明における維持保全措置と2025年改正の独自ポイント
多くの不動産業従事者が見落としているのが「維持保全措置」の要件です。 適合証明を取得するだけでは足りません。
フラット35リノベを利用するためには、リフォーム工事の性能向上要件に加えて、以下の4つの維持保全措置のうちいずれか1つを実施することが求められます。
- ✅ インスペクション（既存住宅状況調査）の実施
- ✅ 既存住宅売買瑕疵保険等の付保（または工事完了後1年以上の保証設定）
- ✅ 30年以上の維持保全計画の作成
- ✅ 住宅履歴情報の保存
この中でインスペクションを採用する場合、実施のタイミングは工事前・工事後どちらでも問題ありません。 ただし工事前のインスペクション結果を使う場合、一戸建ては実施日から1年以内、マンション（築10年超）は3年以内という有効期限があります。
2025年4月に施行された最新改正では、リフォーム工事金額の下限要件（金利Aプランで300万円以上、Bプランで200万円以上）が撤廃されました。 これにより、小規模な性能向上工事でもフラット35リノベが利用しやすくなり、不動産業者にとって提案の幅が広がっています。 コスパの良い変更点です。
なお、「全部改築工事（既存住宅部分をすべて取り壊す工事）」や「工事前の建物が非住宅（店舗・事務所等）の場合（買取再販タイプを除く）」はフラット35リノベの対象外となります。 リノベーション計画の初期段階でこの点を確認しておくことが、後々のトラブル防止につながります。
<参考リンク：住宅金融支援機構によるフラット35リノベ制度概要の公式情報>
【フラット35】リノベ｜商品ラインナップ｜住宅金融支援機構 フラット35
貼ってはがせる!床用 リノベシート ブラウン(ペンキ組み木) 90cm×180cm REN-01