報酬計算 宅建業者の基礎知識
建物の消費税を含めたまま計算すると違法になります。
報酬計算の基本原則と法的根拠
宅建業者が受け取れる報酬額は、宅地建物取引業法第46条によって厳格に制限されています。不動産取引における仲介手数料は「上限額」であり、この金額を超えて請求することは法律違反です。
この規制は消費者保護を目的としています。不動産取引は高額になるため、報酬額が青天井になれば、消費者に過度な負担が生じる恐れがあるからです。
国土交通大臣が定める告示によって、取引価格に応じた報酬の計算方法が細かく規定されています。売買・交換の場合と、賃貸借の場合では計算方法が異なるため、取引態様ごとに正確な理解が必要です。
報酬額の上限を超えて受領した場合、宅建業者には重いペナルティが待っています。1年以下の懲役または100万円以下の罰金、あるいはその両方が科される可能性があります。悪質な場合は業務停止処分や免許取り消しといった行政処分も加わるため、報酬計算の正確性は業務継続に直結する重要事項です。
上記リンクでは、報酬額の基本的な考え方と計算例が掲載されています。
報酬計算の売買取引における速算式
売買・交換における報酬計算では、取引価格を3つの区分に分けて計算する原則があります。しかし実務では「速算式」を使うのが一般的です。
これにより計算時間を大幅に短縮できます。
取引価格が400万円超の場合、速算式は「取引価格×3％＋6万円」となります。
この6万円という数字は調整額です。
本来は200万円以下の部分を5％、200万円超400万円以下の部分を4％、400万円超の部分を3％で計算する必要がありますが、全体に3％をかけて不足分を6万円で補正しているのです。
具体的な例で見てみましょう。3,000万円の物件を仲介した場合、3,000万円×3％＋6万円＝96万円が報酬の上限額（税抜）になります。宅建業者が課税事業者なら、これに消費税10％を加算して105万6,000円まで受領できます。
200万円以下の物件では「取引価格×5％」、200万円超400万円以下では「取引価格×4％＋2万円」が速算式です。たとえば300万円の物件なら、300万円×4％＋2万円＝14万円が上限額（税抜）となります。
つまり価格帯が基準です。
速算式を使う際の注意点として、必ず税抜価格で計算することを忘れてはいけません。建物価格に消費税が含まれている場合、まず消費税を除いた金額を算出してから速算式を適用します。この手順を間違えると、過大請求となり法令違反になります。
報酬計算の消費税の扱いと建物価格の注意点
報酬計算で最も間違いやすいのが、建物価格に含まれる消費税の扱いです。売主が宅建業者の場合、建物価格には消費税が含まれています。土地は非課税ですが、建物は課税対象だからです。
たとえば土地2,000万円、建物2,200万円（税込）の物件があったとします。建物の税抜価格は2,200万円÷1.1＝2,000万円です。報酬計算の基礎となる取引価格は、土地2,000万円＋建物2,000万円＝4,000万円となります。
これを間違えて4,200万円で計算すると、報酬は約6万円も過大になります。3,000円程度の違いならまだしも、数万円の差は依頼者との信頼関係を損ない、最悪の場合は返金請求や監督官庁への通報につながります。
厳しいところですね。
売主が個人の場合は、建物価格に消費税は含まれていません。個人は消費税の納税義務者ではないため、中古住宅の売買では建物にも消費税がかからないのです。このケースでは表示価格がそのまま報酬計算の基礎になります。
宅建業者自身が課税事業者か免税事業者かも重要です。課税事業者なら報酬額に消費税10％を上乗せできますが、免税事業者の場合は4％相当額のみ上乗せが認められています。これは仕入れにかかる消費税相当額（みなし仕入れ率）として扱われるためです。
報酬計算の代理と媒介の違い
代理と媒介では、受け取れる報酬額の上限が大きく異なります。売買・交換の代理では、媒介の2倍まで報酬を受領できます。これは代理人として契約を締結する責任の重さを反映した規定です。
3,000万円の物件で売主の代理をする場合、媒介なら96万円（税抜）が上限ですが、代理なら192万円（税抜）まで受領できます。ただし民法の双方代理の禁止により、売主と買主の両方を代理することは原則できません。
代理が原則です。
代理で相手方からも報酬を受ける場合、合計額が媒介報酬の2倍を超えてはなりません。売主代理で192万円を受領したら、買主からは一切報酬を受け取れないということです。この規制を知らずに両方から満額を受領すると、重大な法令違反になります。
賃貸借の場理では、売買のような2倍ルールは適用されません。賃貸借の代理報酬は、媒介と同じく借賃1か月分（税抜）が上限となります。これは賃貸借取引の性質上、売買ほど代理人の責任が重くないと考えられているためです。
媒介と代理を混同して報酬額を誤る事例は実務でも少なくありません。契約書類で取引態様を明確に確認し、適切な報酬額を算出することが宅建業者の基本的な義務です。
報酬計算の賃貸借における特殊ルール
賃貸借の報酬計算は、売買とは全く異なる基準で行われます。居住用建物の場合、貸主と借主の双方から受領できる報酬の合計額は、借賃1か月分（税抜）が上限です。
原則として、依頼者一方から受け取れるのは借賃の0.5か月分までです。借主から0.5か月分、貸主から0.5か月分という配分が基本形になります。ただし依頼者の承諾を得ている場合は、一方から1か月分を受領できます。
結論は承諾次第です。
この「承諾」は媒介契約締結時に明確に得ておく必要があります。口頭での承諾は後日トラブルの原因になるため、書面で記録を残すのが望ましい対応です。承諾なしに借主から1か月分を受領した事例では、裁判で差額の返還が命じられています。
事業用建物（店舗・事務所など）の場合は、居住用とは異なり、依頼者双方から合計で借賃1か月分の範囲内であれば、配分は自由です。貸主から1か月分、借主から0円という配分も可能です。
権利金の授受がある賃貸借では、権利金を売買代金とみなして売買の報酬額計算を適用できます。権利金200万円、月額賃料10万円の物件なら、権利金200万円×5％＝10万円と、月額賃料10万円の合計20万円（税抜）が報酬上限となります。
このページでは賃貸借の具体的な計算例が図解付きで紹介されています。
報酬計算の2024年7月改正：低廉な空家等の特例
2024年7月1日から、800万円以下の低廉な空家等に関する報酬特例が大幅に拡充されました。以前は400万円以下が対象でしたが、対象範囲が2倍に広がったのです。
この特例により、800万円以下の物件では一律30万円（税抜）、税込で33万円まで報酬を受領できます。通常計算だと500万円の物件は500万円×4％＋2万円＝22万円（税抜）が上限ですが、特例適用なら30万円（税抜）まで受け取れます。
差額の8万円は大きいですね。
特例適用の要件は以下の通りです。まず物件が宅地または建物で、売買価格（税抜）が800万円以下であること。交換の場合は高い方の価額が800万円以下であることです。
次に売買・交換の媒介であることが必要です。代理の場合は66万円（税込）まで受領できます。これは媒介報酬33万円の2倍という計算です。
重要なのは、媒介契約締結時に依頼者へ報酬額を説明し、合意を得ておくことです。この説明と合意なしに特例を適用すると、後日「聞いていない」というトラブルになりかねません。
使えそうです。
売主・買主のどちらからでも特例報酬を受領できます。両方から受領する場合は、合計で66万円（税込）が上限です。売主から33万円、買主から33万円という配分が可能です。
空家等の流通促進という政策目的のため、この特例は積極的に活用すべきです。ただし適用要件を満たさない物件に特例を適用すると、報酬額違反となるため注意が必要です。
報酬計算の長期空家の賃貸借特例
2024年7月改正では、長期空家の賃貸借についても新たな特例が設けられました。これは空家の有効活用を促進するための施策です。
長期空家とは、現に用途に供されておらず（少なくとも1年超）、将来にわたって供される見込みがない宅地・建物を指します。相続で取得したが誰も住んでいない実家などが典型例です。単に入居者募集中の物件は、事業の用に供されているため該当しません。
この特例では、貸主から借賃の2.2倍（税込）まで報酬を受領できます。通常の賃貸借では双方合計で1か月分（税込1.1倍）が上限ですから、大幅な引き上げです。
ただし借主から受ける報酬は、通常通り借賃の1.1倍（居住用で承諾がある場合）または0.55倍（居住用で承諾がない場合）が上限です。借主から1.1倍を受領した場合、貸主からは1.1倍までしか受け取れません。
これは使えます。
具体例で見ましょう。月額賃料10万円の長期空家で、借主から承諾を得て11万円（税込）を受領した場合、貸主からも11万円（税込）受け取れます。
合計22万円（税込）です。
借主から報酬を受けない場合は、貸主から22万円（税込）を受領できます。遠隔地に住む貸主が管理に困っている空家などでは、この特例が非常に有効です。
適用に際しては、物件が長期空家の要件を満たしているか慎重に確認することが必要です。入居者がいた時期や、今後の利用見込みについて、貸主から詳細に聞き取りを行うべきです。
報酬計算の違反事例と罰則の実態
報酬額の上限を超えて受領した場合、宅建業法違反として刑事罰の対象になります。1年以下の懲役または100万円以下の罰金、あるいはその両方が科される可能性があります。
実際の違反事例では、建物の消費税を除かずに計算したケースが多く見られます。3,000万円の物件で建物が1,650万円（税込）だった場合、正しくは建物1,500万円（税抜）として計算すべきです。これを怠ると、約3万円の過大請求になります。
痛いですね。
監督官庁への通報は、消費者や他の宅建業者から行われることがあります。「報酬が高すぎる」という相談が都道府県の宅建業指導担当に寄せられると、調査が始まります。調査の結果、違反が確認されれば行政処分と刑事告発が並行して進むことになります。
行政処分としては、業務停止処分や免許取り消し処分があります。業務停止は通常1か月から3か月程度ですが、この期間は一切の宅建業務ができません。売上がゼロになるため、経営に深刻な打撃を与えます。
悪質性が高い場合や、繰り返し違反がある場合は免許取り消しとなります。免許取り消しを受けると、5年間は再度免許を取得できません。
実質的に廃業に追い込まれることになります。
民事上の責任も発生します。過大に受領した報酬は不当利得として返還義務があり、場合によっては損害賠償請求を受けることもあります。
報酬計算のミスを防ぐため、計算過程を記録に残す習慣が重要です。どの速算式を使ったか、消費税をどう処理したか、特例を適用したかなどを明確に記録しておけば、後日の確認や説明に役立ちます。
報酬計算の実務で使えるチェックリスト
報酬計算のミスを防ぐため、実務では系統的なチェックが欠かせません。以下のような確認項目を設けることで、計算精度が大幅に向上します。
まず取引価格の確認です。土地と建物の内訳を明確にし、建物に消費税が含まれているかを確認します。売主が宅建業者なら消費税込み、個人なら税抜きです。
次に速算式の選択です。取引価格が200万円以下なら5％、200万円超400万円以下なら4％＋2万円、400万円超なら3％＋6万円を適用します。
特例の適用可否を判断します。800万円以下の物件なら低廉な空家特例が使えないか、賃貸借なら長期空家特例が適用できないかを検討します。特例を使う場合は、依頼者への説明と合意を確認します。
覚えておけばOKです。
取引態様を確認します。媒介か代理か、賃貸借なら居住用か事業用かを明確にします。代理なら2倍まで受領できますが、双方代理は禁止されている点も確認します。
消費税の計算を行います。宅建業者自身が課税事業者なら10％、免税事業者なら4％を報酬額に加算します。この段階で初めて消費税を加えることに注意します。
相手方からも報酬を受ける場合は、合計額の上限を確認します。媒介なら双方合計が上限以内か、代理なら2倍以内かをチェックします。
最終的な報酬額を依頼者に明示し、書面で合意を得ます。媒介契約書や重要事項説明書に報酬額を明記し、依頼者の署名・押印をもらうことで、後日のトラブルを防ぎます。
これらのチェック項目をリスト化して、全ての取引で確認する習慣をつけることが、報酬計算ミスを防ぐ最も確実な方法です。
報酬計算の媒介以外の業務と報酬受領
2024年7月改正では、宅建業者が媒介以外の関連業務を行い、別途報酬を受領できることが明確化されました。これは空家問題への対応として、宅建業者の役割拡大を促すものです。
媒介以外の関連業務には、空家の利活用に関する助言、相続等の権利関係への助言、利活用方針の提案などがあります。また空家の管理業務、つまり遠隔地に住む所有者に代わって除草・清掃・点検などを行うことも含まれます。
これらの業務を行う場合、媒介契約とは別に契約を締結し、業務内容と報酬額を明記した書面を交わす必要があります。この区分を明確にすることで、媒介報酬の制限に違反しないことが保証されます。
いいことですね。
たとえば空家の所有者に対し、売却・賃貸・解体などの選択肢を提示し、税理士や司法書士を紹介するコンサルティング業務を提供したとします。この業務に対して10万円の報酬を受け取り、その後実際に売却の媒介を行って96万円（税抜）の報酬を受け取ることが可能です。
管理業務でも同様です。月額1万円で空家の見回り・清掃・郵便物転送などを行い、後日売却や賃貸の媒介を受託した際には、別途媒介報酬を受領できます。
注意点として、これらの業務は媒介契約とは別契約であることを、依頼者に十分説明する必要があります。説明不足で「媒介報酬に含まれると思っていた」とトラブルになるケースがあるためです。
成果物がある場合は書面で交付することも求められます。コンサルティングなら提案書、管理業務なら管理報告書などを作成し、業務実施の証拠を残すことが重要です。
この制度により、宅建業者は媒介報酬だけでなく、多様なサービスによって収益を得られるようになりました。特に地方の空家問題に取り組む業者にとって、新たなビジネスモデルを構築する機会となっています。
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- Building with consumption tax: Many people forget to deduct consumption tax from building prices before calculating commissions
- Empty house special provision: The special provision applies up to 8 million yen (expanded from 4 million yen)
- Residential rental承諾: Prior consent is required to exceed 0.5 month’s rent for residential properties
- Agency vs mediation: Agency allows double the standard commission, but total cannot exceed double
- Consumption tax handling: Two traps exist – whether property price includes tax, and whether to add tax to final commission
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