開発審査会への審査請求と不服申立ての全手順
開発許可の不許可処分を受けたとき、すぐに裁判所へ訴訟を起こしても認められる場合があります。
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開発審査会の審査請求とは何か：基本的な役割と設置根拠
開発審査会とは、都市計画法第78条に基づいて都道府県および政令指定都市・中核市・施行時特例市（指定都市等）に設置される、合議制の行政機関です。一般的には「行政の決定に納得できない人が訴える場所」というイメージを持ちがちですが、この機関はそれだけではなく、市街化調整区域における開発許可に関する諮問機能も持つ、二面性を備えた組織です。
開発審査会が担う主な事務は大きく3つあります。
- 審査請求への裁決：都市計画法第50条第1項に規定する開発許可等の処分に不服がある場合の審査請求を受理し、裁決を行う
- 第34条第14号の諮問：市街化調整区域での開発行為について、市街化を促進するおそれがなく市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認められる場合に、開発許可権者から諮問を受けて意見を述べる
- 令第36条第1項第3号ホの諮問：市街化調整区域における建築許可の一形態について同様に諮問・意見陳述を行う
つまり「不服申立てを裁く機関」と「開発許可の例外的な判断を助ける機関」という2つの役割を持っています。
委員の構成も特徴的です。開発審査会の委員は、法律・経済・都市計画・建築・公衆衛生・行政の各分野で優れた経験と知識を持ち、公共の福祉に関し公正な判断ができる者の中から、都道府県知事または指定都市等の長が任命します（都市計画法第78条第3項）。委員数は5人以上とされており（同条第2項）、例えば愛知県では7人で構成されています。
委員には利益相反防止の規定もあります。自己または3親等以内の親族の利害に関係する事件については、審査請求に対する裁決の議事に加われません（都市計画法第78条第7項）。この点は、公正さを担保するための重要なルールです。
会議の運営は委員の互選で選ばれた会長が中心となり、会長を含む委員の過半数出席で開催できます。議決は出席者の過半数が基準で、可否同数の場合は会長の決定に従います。
開発審査会が「諮問機関」に分類されることも覚えておく価値があります。諮問機関の特徴として、その意見は行政庁を拘束しません。つまり、開発審査会の意見と反対の結論を行政庁が出す余地もある、という点は見落としがちです。
参考：都市計画法第78条の規定について（国土交通省 e-Gov法令検索）
都市計画法 | e-Gov 法令検索（第78条・第50条を確認できます）
開発審査会への審査請求の対象：どの処分が不服申立てできるか
審査請求ができる対象は「すべての行政処分」ではありません。都市計画法第50条第1項に明示されており、対象となる処分は限定列挙されています。実務上で問題になりやすいのは、この範囲を正確に把握していないケースです。
さいたま市の運用例を参照すると、審査請求の対象となる処分は以下のとおりです。
| 根拠条文 | 対象となる処分の内容 |
|---|---|
| 法第29条第1項・第2項 | 開発許可（本体） |
| 法第35条の2第1項 | 変更許可 |
| 法第42条第2項ただし書き | 開発許可を受けた土地における建築等の制限解除の許可 |
| 法第43条第1項 | 開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の許可 |
| 法第81条第1項 | 上記の規定に違反した者への監督処分 |
これら以外の処分は、開発審査会への審査請求の対象外です。例えば、農地転用に関する処分や建築確認に関する処分は別の手続きが必要になります。建築確認の不服申立ては「建築審査会」が受け付けており、開発審査会とは異なる機関である点も実務上重要です。
不作為（行政庁が申請を受けたのに何の処分もしないこと）についても審査請求が可能です。重要なのは、不作為に対する審査請求は、開発審査会に対して行うことも、または開発審査会に「代えて」当該不作為にかかる都道府県知事（または指定都市等の長）に対して行うことも選択できる点です（都市計画法第50条第1項後段）。
審査請求の申立人（審査請求人）になれる者には、原則として「法律上の利益がある者」という要件があります。例えば近隣住民が開発許可の取消しを求めて審査請求をした事例が各地でありますが、近隣住民が審査請求人適格を持つかどうかは個々の事案によって判断されます。誰でも自由に申立てできるわけではない、という点は現場でも注意が必要です。
参考：さいたま市での審査請求対象の詳細解説
審査請求の手続き：期限・書類・提出方法を正確に把握する
審査請求において、最も実務的に重大なのが「期限」の問題です。知らないまま期限を過ぎると、それだけで審査請求は門前払いになります。
審査請求期間は、行政不服審査法第18条が適用されます。
- 処分があったことを知った日の翌日から起算して3か月以内
- 処分があった日の翌日から起算して1年以内（これを超えると原則として請求不可）
この2つの要件を同時に満たす必要があります。例えば、処分通知書が届いたのが4月1日であれば、7月1日（知った日から3か月後）が期限です。逆に、処分から半年後に気づいた場合でも、「知った日から3か月」の起算点はその時点からになります。ただし処分日から1年超は原則不可となる点に注意が必要です。
不作為に対する審査請求については、期間制限がありません。申請後も何ら処分が行われない状態が継続している限り、随時審査請求を行うことができます。
審査請求書の記載事項（処分についての審査請求書）は以下のとおりです。
- 審査請求人の氏名または名称および住所または居所
- 審査請求に係る処分の内容
- 審査請求に係る処分があったことを知った年月日
- 審査請求の趣旨および理由
- 処分庁の教示の有無およびその内容
- 審査請求の年月日
書類は正副2通の提出が必要です（行政不服審査法施行令第4条第1項）。法人が審査請求する場合は代表者の資格証明書（登記事項証明書等）も必要になります。
複数人で共同して審査請求を行う場合は、3人まで「総代」を選任できます。総代は、各自、他の共同審査請求人のために審査請求に関する一切の行為（取下げを除く）を行うことができます。代理人による審査請求も可能で、その場合は委任状が必要です。
裁決までの期間も法律で定まっています。開発審査会は、審査請求を受理した日から2か月以内に裁決しなければなりません（都市計画法第50条第2項）。なお一般的な行政不服審査では裁決まで6か月から8か月程度かかるとされていますが、開発審査会ではこの特別ルールで2か月以内という短期期限が設けられています。これは実務上、スピーディに結論が出る仕組みであることを意味します。
裁決を行う際は、原則として審査請求人・処分庁・関係人に対して事前に意見陳述の機会が与えられます（都市計画法第50条第3項）。
参考：審査請求期間と裁決のルールが整理されています
審査請求後の取消訴訟：平成28年改正で変わった「審査前置主義」
審査請求を経たあとに裁決の内容にもさらに不服がある場合、または審査請求を経ずに直接訴訟を起こしたい場合、どうなるのかが実務上よく問題になります。この点について、平成28年（2016年）4月1日の法改正が大きなポイントです。
改正前は、都市計画法第52条の規定により、開発許可の処分取消訴訟を提起するには「まず開発審査会に審査請求を行い、その裁決を得てから」でないと裁判所へ訴訟提起できないとされていました。これを「審査請求前置主義」といいます。
改正後（平成28年4月1日以降）は、この前置主義が廃止され、開発審査会への審査請求を行わずに直接、取消訴訟を提起することが可能になりました。これは兵庫県の開発許可制度の手引きにも明記されており、現場での手続き選択の幅が広がりました。
つまり、現在の手続き選択肢は次の3パターンです。
- 審査請求のみ行う（裁決で結論を得る）
- 審査請求を経ずに直接取消訴訟を提起する（改正後に可能）
- 審査請求を行い、裁決に不服があれば取消訴訟を提起する（裁決取消訴訟）
審査請求と訴訟を選択する際の実務的なポイントとして、審査請求は費用をかけずに行政機関に再審査を求める手段であり、書類を提出するだけで手続きできます。一方、訴訟は弁護士費用など相応のコストと時間を要します。まず審査請求で解決を図り、それで不服があれば訴訟に進むという段階的アプローチが現実的です。
取消訴訟の被告について、注意が必要です。裁決取消訴訟の被告となるのは、処分を行った行政庁ではなく、裁決を行った開発審査会が属する都道府県（または指定都市等）です。例えばY県開発審査会が裁決を下した場合、被告はY県になります。
参考：平成28年法改正後の訴訟の取扱いが詳述されています
開発許可の不服申立て編 | 加古川市（都市計画法第50条の解説PDF）
不動産実務での落とし穴：開発審査会と建築審査会の混同リスク
不動産実務に携わるなかで、案外多いのが「開発審査会」と「建築審査会」の混同です。名称が似ているため同じ機関だと思われがちですが、まったく別の機関です。混同すると、本来の申請先が違うまま手続きを進めてしまうリスクがあります。
以下に2つの機関の違いをまとめます。
| 機関名 | 根拠法 | 主な役割 | 不服申立ての対象 |
|---|---|---|---|
| 開発審査会 | 都市計画法第78条 | 開発許可に関する不服申立ての裁決・市街化調整区域の特例諮問 | 都市計画法に基づく開発許可等の処分 |
| 建築審査会 | 建築基準法 | 建築確認等に関する不服申立ての裁決・43条ただし書きの同意 | 建築基準法に基づく処分（建築確認・位置指定道路等） |
例えば、市街化調整区域の土地に建物を建てようとして開発許可が下りなかった場合の不服申立ては「開発審査会」に対して行います。一方で、建築確認が下りない・確認が取り消されたといった場合の不服申立ては「建築審査会」に対して行います。
さらに、開発許可と建築許可の違いも実務では重要です。
- 開発許可（都市計画法第29条・第34条）：土地の区画形質の変更（盛土・地ならし等の開発行為）に対する許可
- 建築許可（都市計画法第43条）：市街化調整区域のうち開発区域外で建築行為を行う際の許可
- 建築確認（建築基準法第6条）：建築行為が建築基準法に適合しているかの確認
開発許可と建築許可はどちらも都市計画法の管轄で、不服申立ては開発審査会へ。建築確認の不服は建築基準法の管轄で、建築審査会へ。このルートの振り分けを誤ると、せっかく審査請求書を作成しても「審査請求先が違う」と却下される恐れがあります。機関を間違えたうえで期限を超過すると、取り返しのつかない法的不利益を被ることになりかねません。
実際の業務では、許可申請の段階から所管の行政窓口（都道府県の都市計画担当や指定都市の開発許可担当課）に確認を取り、書面上の「教示」（行政庁が処分通知書に不服申立先や期限を記載するもの）を必ず確認しておくことが最善策です。処分通知書に記載されている教示に従って手続きを進めれば、窓口の誤りは防げます。
不動産取引や開発事業の場面でこのような処分に直面した際は、行政書士や弁護士などの専門家に相談することも有力な選択肢です。審査請求書の書き方や、対象処分の特定、裁決後の訴訟戦略など、専門家のサポートによって対応の精度が大きく上がります。
参考：開発審査会と建築審査会の違いについて整理されています