リノベーション一戸建て賃貸収益化
賃料上げたらすぐ空室になると思ってませんか。
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リノベーション一戸建て賃貸のメリット
一戸建てをリノベーションして賃貸に出すと、家を手放さずに継続収入を得られます。売却すれば一時的に収入が増えますが、譲渡所得税などの税負担も重くなる可能性があります。賃貸化なら定期収入が得られるため長期的な資金計画も立てやすく、老後の年金対策にもなります。
参考）空き家をリノベーションして賃貸経営するメリット・デメリット｜…
建物の資産価値を維持しやすい点も見逃せません。賃貸化することで日常的に管理が行き届くため、空き家が倒壊して近隣に損害を与えるなどのトラブルリスクを減らせます。メンテナンス費用も家賃収入でまかなえれば貯蓄を切り崩す必要がなく、管理自体を委託することもできます。
自由度の高いリノベーションが可能なこともメリットです。戸建ては集合住宅と比べて間取り変更や設備導入の制約が少なく、借り手のニーズに合わせやすい特性があります。
つまり差別化しやすいということです。
古い物件なら趣を残しつつ現代風にアレンジすることもでき、独自の魅力を打ち出せます。
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リノベーション済みという文句を使えば興味を惹きつけられ、入居後のクレームの可能性が小さくなります。室内が新築のように生まれ変わるため、入居者からの問い合わせが増加しやすく、成約率の向上につながります。
リノベーション一戸建て賃貸のデメリットと対策
まとまった初期費用が必要な点は最大のハードルです。一戸建てのフルリノベーション費用は700万〜2,500万円が相場で、平米単価では10万〜30万円が目安となります。2階建ての場合は外観にも手を加えられるため、費用はマンションよりも幅広くなります。
参考）https://areps.co.jp/knowledge/features-of-fully-renovated-rental-properties
リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いケースも多いため、綿密に収支をシミュレーションして無理のない資金計画を立てることが不可欠です。工事費用の予算オーバーや工期の長期化が失敗の原因となることもあります。築25年の1DKマンションで500万円の予定が配管や床下の修繕で800万円に膨らみ、家賃で回収するには15年以上かかると判明した事例もあります。
つまり見積もりは厳密にということです。
参考）リノベーション物件投資がやばい？かけた費用を回収できる？
空室リスクは戸建て特有の課題です。戸建ての賃貸は集合住宅よりも住戸数が少ないため、空室時のマイナス要素が大きくなります。1棟のみだと入居者が決まらない状態では収入ゼロの状態が続きます。
参考）戸建て賃貸経営は失敗する？失敗しないための4つの法則と失敗事…
賃料アップの限界も認識すべきです。リノベーションで賃料アップを狙う投資家は多いですが、地域相場を無視した価格設定は空室を招きかねません。家賃は築年数や広さ、立地によって相場が決まっており、たとえ内装が魅力的でも、その相場を大きく上回る金額では敬遠されやすくなります。
相場の把握が基本です。
長期入居になると退去時の修繕が高額になりがちな点も要注意です。クリーニングで解決する汚れだけでなく、劣化・故障が発生していないかを確認し、設備の耐用年数なども参考にして次の賃貸中に改修が必要にならないか検討しましょう。
リノベーション一戸建て賃貸の間取り変更成功事例
間取り変更は顧客ターゲットを大幅に転換させる最も効果的な手法です。1Rのお部屋を1Kにすればニーズは体感値で4〜5倍になり、2LDKでは高いと思われるお部屋を3DKにすれば空室期間が半分程度になります。
2DKを1LDKに変更した事例では、壁を抜いて対面キッチンを導入し、明るく開放感のあるリビング空間が生まれました。結果、子育て世帯から多数の問い合わせがあり、空室期間が大幅に短縮して家賃も5,000円上げることができました。
狙い通りですね。
参考）大家必見！賃貸物件の収益アップを叶えるリフォーム術と成功事例…
築31年のマンションでは、3DKだった間取りを2LDKへと変更し、収納の一部をワークスペースに改修しました。在宅ワーク需要に対応した間取りへと変えた結果、元々18万円だった家賃は周辺相場よりもやや高い22万3000円にアップし、工事中の4月半ばに入居者が決まりました。
2戸1施工で1LDKに変更し、2人暮らし以上をターゲットに人気の対面キッチンやウォークインクローゼットを採用した事例もあります。パッケージ型でのご提案により、設計から施工までを効率化し、他社よりも施工費用を抑えたご提案が可能となり、賃料10万円で工事中に入居申込みを獲得しました。
参考）【劇的ビフォーアフター】賃貸リノベーションで実現！間取り変更…
1DKの間取りを大胆に1LDKに変更した事例では、より室内を広くさせる工夫と、明るさと広がりを確保し、「1DK」では拾えなかった「1LDK」のニーズを掘り起こしました。結果、リノベーション工事完了2日前に成約しました。
設計段階での工夫が成否を分けます。
和室を洋室につなげてゆったりとくつろげる空間をつくったDINKS向け物件では、賃料2.2万円アップを実現しました。ターゲット層に合わせた間取り変更が功を奏した形です。
リノベーション一戸建て賃貸のターゲット設定方法
リノベーションの第一歩はターゲット層を明確にすることです。戸建ての中古物件の主要なターゲットは、子供を持つ家庭です。家賃の高騰や、集合住宅の制約から、戸建てへの関心が高まっています。戸建てならば、隣人の騒音を気にせず、子供たちが自由に遊ぶスペースが確保できます。
参考）中古戸建賃貸で稼ぐ！リノベーションと運営戦略 – #casa
子育てファミリーをターゲットにするなら、リビングを広げるための間仕切り撤去や、子供部屋を増設するための改装が効果的です。対面式キッチンに変更すれば、小さい子どもの動きに目を配りながら料理ができるため、子育て世帯から高い支持を得られます。
参考）リノベーションでこんなに変わるの？間取り変更、5つの成功事例…
新婚などDINKSの入居を見込むなら、間取りを1LDKに変更し、和室だった部屋をダイニングとつなげて家族がゆったりとくつろげる空間をつくるのが有効です。
現代の住宅市場では、「長期優良住宅」のような、長く安心して住める家が求められています。ファミリー層、特に子供を持つ家庭では、安全性や快適性が最優先されるため、これらの要素を強化したリフォームは非常に効果的です。「耐震性」や「断熱性」は避けて通れないポイントとなります。
参考）入居者を魅了する！戸建て賃貸物件の効果的なリフォームのポイン…
ターゲット層の予算も把握しておく必要があります。求めるリノベーションのポイントとして、家事ラク動線の最適化や子どもが遊べるリビングスペースの確保などを具体的に想定し、予算は1,000万円以内に収めたいといったニーズに応えられるプランを用意しましょう。地域の需要を正確に把握することが成功の鍵です。
参考）【リノベーションマーケティング大全】リノベーション会社のマー…
リノベーション一戸建て賃貸の設備導入ポイント
目玉設備で個性を発揮することは、間取り変更が難しい物件で特に効果的です。普通の業者は「TVモニターホン付けましょう」「浴室乾燥機付けましょう」と提案しますが、上級者の提案は「大型画面で楽しめるようにプロジェクター付けましょう」「機能性と可能性を広げるために土間を広げましょう」といったものです。
他にないものを付けるリノベーションが一番効果的です。ワンルームに「ミストサウナ」を付けたり、大型のリビングのお部屋の照明をスピーカー内蔵のものにするなど、そのお部屋を「見たい！」と思わせれば勝ちです。
それが個性出しに繋がります。
水まわりのリフォームは、少ない投資で大きな効果をもたらすことが多いです。戸建て賃貸物件は、ファミリー層を中心に多岐にわたるニーズがあり、物件に独自の魅力を加えることで、入居者の関心を引きつけることができます。
インターホンのモニター付き化や室内洗濯機置場の設置など、利便性とデザインを兼ね備えた設備が人気を集めています。単なる機能追加だけでなく、デザイン性も重視することで、入居者の満足度を高められます。
対象はファミリー層ですね。
参考）【施工事例紹介】人気設備を取り入れたリノベーション成功事例
デザインで成約率をUPさせる工夫も忘れてはいけません。量産のクロスよりも少し高い1000番台のアクセントクロスを使っても、平米単位数百円しか価格は変わりません。床材は無垢材などを使うと少し値段が上がりますが、フロアタイルなどでも十分におしゃれなものは見つかります。
ここでケチるのはやめておいた方がいいです。
アクセントクロスを貼り分けておくと、原状回復工事の際にコストを抑えられることもあります。汚れにくい梁の部分を色違いにすることで、貼り替えの必要性を低くする手法もあり、壁のクロスを張り替えても梁と天井の貼り替えは必要ないこともよくあります。エアコン交換の際などには梁部分だけの貼り替えで済んだりするメリットもあります。原状回復費用まで視野に入れることが重要です。
ただし、リノベーションは何をするかによって効果が異なることをご存知でしたか。業者に進められるがまま、何でもやればいいってもんでもありませんし、無駄なところに費用を掛けてはいけません。
戦略的なリノベーションが勝利への近道です。
以下のリンクでは、賃貸物件の収益アップを叶えるリフォーム術と成功事例が詳しく紹介されています。
大家必見！賃貸物件の収益アップを叶えるリフォーム術と成功事例
また、賃貸リノベーションで実現した間取り変更の劇的なビフォーアフターも参考になります。