接道義務と私道共有の基本
接道義務を満たしても建て替え不可のケースがあります。
接道義務の基本要件と私道の関係
建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務が定められています。これは災害時の救急車や消防車の進入路を確保し、避難経路を確保するための重要な規定です。この接道義務は、道路が公道であるか私道であるかを問わず適用されます。
私道であっても、建築基準法第42条に定める道路（位置指定道路、2項道路など）として認められていれば、接道義務を満たすことができます。位置指定道路とは、特定行政庁から指定を受けた私道のことで、幅員4メートル以上などの基準を満たしている必要があります。2項道路（みなし道路）は、建築基準法が施行される前から存在していた幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。セットバックにより道路中心線から2メートル後退することで、建築が可能になります。
つまり接道義務の判断です。
不動産業従事者として顧客に物件を紹介する際には、まず当該私道が建築基準法上の道路として認められているかを確認する必要があります。市区町村の建築指導課や道路管理課で道路台帳や建築基準法上の道路種別を確認し、建築確認申請が可能な敷地であるかを事前に調査することが不可欠です。建築基準法上の道路でない場合、接道義務を満たさず再建築不可物件となるため、物件評価が大きく下がります。
接道義務を満たす共有私道の種類と持分
共有私道には大きく分けて「共同所有型私道」と「相互持合型私道」の2種類があります。共同所有型私道は、私道全体を複数の所有者が共有持分として所有している形態です。例えば、6人の所有者がそれぞれ6分の1ずつの持分を持っているような場合です。この場合、民法の共有に関する規定が適用され、私道全体を共有者全員で管理することになります。
相互持合型私道は、私道が複数の筆（土地の登記上の単位）から構成されており、隣接する宅地の所有者がそれぞれ異なる筆を単独で所有し、相互に利用させ合う形態です。例えば、A氏がA筆を、B氏がB筆を、C氏がC筆をそれぞれ単独で所有し、それらが一体となって私道を形成しているような場合です。この場合、各筆の所有者は自分の土地については単独所有ですが、他の所有者の土地を通行する権利（通行地役権など）を持つことになります。
それぞれ特徴があるんですね。
共有私道に接する土地を扱う際には、その私道がどちらの形態なのかを登記簿謄本で確認することが重要です。共同所有型の場合は共有者全員の持分割合を、相互持合型の場合は各筆の所有者をそれぞれ把握する必要があります。法務省が公表している「所有者不明私道への対応ガイドライン」によれば、これらの形態によって必要な同意の範囲や手続きが異なるため、正確な判断が求められます。
法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」では、共有私道の形態別の対処法が詳細に解説されています
接道義務と建築許可の違いを理解する
ここで不動産業従事者が特に注意すべき重要なポイントがあります。接道義務を満たしているからといって、必ずしも建物を建築できるわけではないという事実です。私道に接している敷地の場合、接道義務を満たしているだけでは再建築工事を行えず、接する私道の所有者全員からの許可が必要になります。
どういうことでしょうか？
建築基準法の接道義務はあくまで「建築確認申請を受け付けるための最低要件」であり、私道所有者の私権とは別の問題です。たとえ接道義務を満たしていても、私道は私有地ですから、建築工事のために私道を使用したり、ライフライン工事で私道を掘削したりする際には、私道所有者の承諾が必要になります。共有私道の場合、原則として共有者全員の同意を得なければ建築工事やライフライン工事を進めることができません。
実際のトラブル事例として、ある不動産取引では、買主が接道義務を満たしている土地を購入したものの、共有私道の所有者の一人が所在不明で通行掘削承諾書を取得できず、建て替え時に上下水道の引き込み工事ができないという問題が発生しました。結果として、買主は建て替えを断念するか、承諾を得るために多額の費用と時間をかける必要に迫られました。このようなリスクを顧客に事前に説明しておくことが、不動産業従事者の重要な責務です。
接道義務における私道掘削承諾の実務と費用
私道に接する土地で建物を建築する際、最も問題となるのが私道の掘削承諾です。上下水道、ガス、電気などのライフラインを引き込むためには、私道を掘削して配管や配線を通す必要があります。この掘削工事には、私道所有者からの承諾書が求められることが一般的です。
掘削承諾料の相場は、一般的には3万円から10万円程度とされていますが、私道所有者が不動産会社の場合や、過去に開発した私道の名義を意図的に残している場合には、数十万円から最大で100万円を請求されるケースもあります。ある事例では、古くなった私道の再舗装を含む修繕費用として約450万円の負担に加え、承諾料として1000万円の前払い金と月額5万円の通行料を要求されたという報告もあります。
法外な金額ですね。
2023年4月の民法改正により、ライフラインを引き込む目的で他者の土地を使用する権利が明文化されました（民法213条の2）。そのため、改正後はインフラ引き込みのための私道掘削について、所有者の承諾を得る必要がなくなったという解釈も可能です。ただし、実務上は私道所有者とのトラブルを避けるため、依然として承諾を取得する慣行が続いている地域も多く見られます。不動産業従事者は、対象物件の所在地における実務慣行を地元の行政や業者に確認しておく必要があります。
接道義務違反と再建築不可物件の見極め方
接道義務を満たしていない土地は、原則として再建築不可物件となります。再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した後、新たに建物を建築することができない物件のことです。このような物件は市場価値が大幅に低下し、住宅ローンの融資も受けにくくなります。
再建築不可となる具体的なケースには、以下のようなものがあります。敷地が道路に全く接していない袋地の場合、接道間口が2メートル未満の場合、接している道路の幅員が4メートル未満で2項道路の指定も受けていない場合、私道が建築基準法上の道路として認められていない場合などです。旗竿地（はたざおち）のように、細い通路部分で道路に接している土地でも、その通路部分の幅が2メートル未満であれば接道義務違反となります。
確認が必須です。
不動産業従事者として物件を取り扱う際には、建築確認済証や検査済証の有無を確認するとともに、市区町村の建築指導課で道路種別や接道状況を確認する必要があります。特に古い建物の場合、建築当時は適法であっても、現行の建築基準法では接道義務を満たさなくなっているケースもあります。既存不適格建物の場合、現状の建物を使用し続けることはできますが、建て替えの際には現行法に適合させる必要があるため、顧客への説明が重要になります。
民法改正後の共有私道における同意要件
民法改正による共有物管理ルールの変更内容
2023年4月1日に施行された改正民法により、共有物の管理や変更に関するルールが大きく変わりました。改正前の民法では、共有物に変更を加える行為は、その変更の程度にかかわらず共有者全員の同意が必要でした。これにより、共有私道の舗装工事やライフライン工事を行う際に、共有者の一人でも所在不明であったり反対したりすれば、工事が実施できないという問題が生じていました。
改正民法では、共有物の変更行為を「重大な変更」と「軽微な変更」に区分し、軽微な変更については共有者の持分の価格の過半数で決定できるようになりました（民法第251条第1項）。軽微な変更とは、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わないものを指します。具体的には、砂利道のアスファルト舗装、建物の外壁や屋上防水の大規模修繕工事などが該当します。
過半数で決定できます。
ただし、ここで不動産業従事者が注意すべき点があります。建物の建築や建て替えに伴う私道の使用は、依然として「重大な変更」または「管理を超える行為」として扱われる可能性が高く、実務上は共有者全員の同意を求められるケースが多いということです。民法改正により軽微な修繕は過半数の同意で可能になりましたが、新築や建て替えのための私道使用については、引き続き慎重な対応が必要です。
民法改正後の接道義務における通行掘削同意の扱い
民法改正により、所在等不明共有者がいる場合の共有物の変更や管理について、新たな制度が導入されました。所在等不明共有者とは、共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない者を指します（改正民法第251条第2項）。このような共有者がいる場合でも、裁判所の決定を得ることで、他の共有者の同意により共有物の変更を行うことができるようになりました。
具体的な手続きとしては、共有者が地方裁判所に申し立てを行い、裁判所が所在等不明共有者以外の共有者の同意があることを確認した上で、変更の許可を出すという流れになります。この制度により、従来は事実上不可能だった所在不明共有者がいる私道の工事が、法的手続きを経ることで実現可能になりました。
裁判所の許可が必要です。
ただし、この手続きには時間と費用がかかることに注意が必要です。裁判所への申し立てから決定まで数ヶ月を要することもあり、弁護士費用や裁判所への手数料も発生します。また、この制度はあくまで所在等不明共有者がいる場合の救済措置であり、所在が判明している共有者が反対している場合には適用できません。不動産業従事者は、顧客に対してこれらの手続きの存在と限界を正確に説明する必要があります。
民法改正と共有私道の価格評価への影響
民法改正により共有物の管理がしやすくなったことは、共有私道に接する土地の評価にもプラスの影響を与える可能性があります。従来、共有私道に接する土地は、私道所有者全員の同意を得る困難さから、公道に面する土地と比較して評価額が大幅に低下していました。一般的に、私道に接している家の売却価格は、公道に面している近隣物件の約70％が相場とされています。
通行掘削承諾書がない物件の場合、さらに評価額が下落します。買主側の金融機関が住宅ローンの融資を渋るケースも多く、現金購入できる買主に限定されるため、売却価格は市場価格の50％以下になることもあります。共有持分のみを売却する場合は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額の15％から30％程度が相場とされており、さらに低い評価になります。
価格が大きく下がります。
民法改正後は、過半数の同意で私道の修繕や軽微な変更ができるようになったため、物件の利便性が向上し、評価額の下落幅が縮小する可能性があります。しかし、建て替え時の全員同意要件は残っているため、劇的な評価改善は期待できません。不動産業従事者は、民法改正の内容を正確に理解し、物件のメリットとデメリットをバランスよく顧客に伝える必要があります。特に、投資物件として検討している顧客には、将来の建て替えリスクを十分に説明することが重要です。
民法改正後の実務における注意点と対応策
民法改正により新たな制度が導入されましたが、実務においては依然として慎重な対応が求められます。改正民法の施行後も、多くの自治体やライフライン事業者は、トラブル回避のため従来通り共有者全員の同意を求める運用を続けている場合があります。これは、「軽微な変更」の判断基準が必ずしも明確でなく、後日トラブルになることを避けるための保守的な対応といえます。
不動産業従事者が取るべき対応策として、まず物件調査の段階で私道の形態（共同所有型か相互持合型か）と共有者の人数を確認することが挙げられます。共有者が少人数で全員の所在が明らかな場合は、事前に通行掘削承諾書を取得しておくことが望ましいです。共有者が多数いる場合や所在不明者がいる場合は、民法改正後の新制度を利用できる可能性を検討し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談することを顧客に勧めるべきです。
専門家への相談が安心です。
また、売買契約書において私道に関する特約条項を明記することも重要です。具体的には、「私道の通行掘削について共有者全員の承諾を得られない場合、買主は契約を解除できる」といった条項や、「売主は通行掘削承諾書の取得に協力する」といった義務条項を設けることで、後のトラブルを防ぐことができます。重要事項説明書においても、私道の形態、共有者の人数、通行掘削承諾の有無、民法改正後の新制度の存在などを明確に説明し、買主の理解を得ることが不可欠です。
民法改正における賛否不明共有者への対応
民法改正では、所在等不明共有者だけでなく、賛否不明共有者に対する新たな制度も導入されました。賛否不明共有者とは、共有者の所在は判明しているものの、管理行為について賛成か反対かの意思表示をしない者を指します。改正民法第252条第2項により、一定の催告手続きを経た上で、賛否不明共有者以外の共有者の持分の過半数で管理行為を決定できるようになりました。
具体的な手続きとして、管理行為を行おうとする共有者は、賛否を明らかにしない共有者に対して、相当の期間を定めて賛否を明らかにするよう催告する必要があります。その期間内に賛否を明らかにしなかった場合、その共有者は管理行為について賛成したものとみなされます。この制度により、共有者が無関心や無反応で工事が進まないという事態を一定程度解消できるようになりました。
催告が重要になります。
ただし、この制度にも限界があります。まず、催告が相手方に確実に到達する必要があり、配達証明付き内容証明郵便などの方法で送付する必要があります。また、催告から賛否を求める期間は「相当の期間」とされており、通常は1ヶ月から3ヶ月程度が目安とされていますが、工事の内容によって判断が分かれる可能性があります。さらに、この制度は「管理行為」にのみ適用されるため、建物の新築のような「変更行為」には適用できません。不動産業従事者は、これらの制度的限界を理解した上で、顧客に適切なアドバイスを行う必要があります。
