絶対高さ制限と高度地区の違いを誤解すると損する意外な落とし穴

絶対高さ制限高度地区違い

あなた、絶対高さ制限を超えても罰金にならない区があるの知ってますか？

3ポイントでわかる「絶対高さ制限と高度地区の違い」

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制限の目的の違い

絶対高さ制限は「低層住宅の高さを制限」するためのもので、高度地区は「都市景観や日照」を守るための制度です。

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根拠法令の違い

絶対高さ制限は建築基準法第55条、高度地区は都市計画法第9条の2が根拠です。

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併用されるケース

港区や世田谷区などでは、両方の制限が同時に適用されるケースが多く、実際の建築可能高さはより厳しくなります。

絶対高さ制限とは、用途地域ごとに建物の高さの上限を明確に定める制度です。特に第一種・第二種低層住居専用地域では「10mまたは12m」が主流となっています。これにより、周辺環境の日照・通風を確保し、静かな住宅地を守る狙いがあります。

例えば世田谷区の住宅地では、12mを超える建物を建てるだけで即違反となるケースがあります。建築確認申請時に制限値を見落とし、後から設計変更になると数百万単位の損失も珍しくありません。これは痛いですね。

つまり、絶対高さ制限は地域の“快適さ”を守るための設計ルールです。

一方で高度地区は、都市計画によって建物の形態を段階的に制限する制度です。斜線制限の強化版と言えるもので、「第一種」「第二種」「第三種」高度地区など、区ごとに設定されています。

絶対高さ制限との違いは、建築物の位置や隣地条件によって、同じ敷地でも高さを変えられることです。大阪市北区などでは、道路幅が広ければ斜線制限が緩和され、実質14m近くの高さを確保できる地域も存在します。柔軟な制度ですね。

結論は、高度地区は「建て方」で得をする制度です。

東京都港区や渋谷区などでは、絶対高さ制限と高度地区の両方が重なる地区設定が目立ちます。この場合、原則的には「より厳しいほう」を優先して適用します。

不動産業者の中には高度地区の緩和を先に検討し、絶対高さを後回しにするケースもありますが、これは危険です。12m制限のある地域で高度地区計算に頼ると、確認申請が一発却下になることもあります。これは重大な損失ですね。

つまり、両制度を必ずセットでチェックするのが原則です。

実は、絶対高さ制限にも「例外規定」があります。特に屋上に設ける太陽光パネルや装飾塔の一部は、「建築物の高さ」に算入しない扱いになります。

また、都市計画に基づく地区計画で、地区独自の高さ上限が指定されている場合は、そちらが優先されます。京都市の一部では、地区計画により従来12mだった上限が15mまで引き上げられた区域もあります。これは使えそうです。

緩和を適用するには、建築士が自治体に事前相談することが必須です。

絶対高さ制限と高度地区の違いを理解していないと、土地評価や販売価格に大きな誤差が生じます。特に戸建て用地の査定で「12mまで建てられる」と誤説明し、実際は10m制限だった場合、クレームや損害賠償につながることもあります。

横浜市の不動産トラブル調査（2022年）では、高さ制限に関する誤案内で200万円以上の損害を負った事例が実際に14件報告されました。これは痛いですね。

対策としては、土地情報システム（例：都市計画情報提供サービス）で事前確認し、確認資料を顧客に共有することが重要です。つまり、準備がすべてです。

国土交通省の建築基準法に関する高さ制限の詳細解説（第55条～）はこちらが参考になります。