不動産業 免許 種類
不動産業 免許 種類 と 宅地建物取引業 の 範囲
不動産従事者向けに最初に整理したいのは、「不動産業の免許種類」と言ったとき、多くの実務が指しているのは宅地建物取引業（いわゆる宅建業）の免許だという点です。
宅地建物取引業は、宅地または建物の「売買」「交換」、それらの「代理」「媒介」を業として行うものと整理されており、ここに該当するなら免許が必要になります。
実務では「賃貸を扱う＝必ず免許」と誤解されがちですが、条文の整理で重要なのは“貸借そのもの”ではなく、貸借の代理・媒介が宅建業の範囲に含まれている点です。
参考）https://www.mlit.go.jp/common/001233953.pdf
つまり、オーナーが自分の物件を貸すだけの立場か、反復継続して他人の貸借の仲介・代理を業として行う立場かで、免許要否の理解がズレやすいところです。
また、免許は「会社（法人）だけの話」ではなく、個人であっても宅建業を営むなら免許が必要です。
この“個人でも必要”という点は、兼業で仲介を始めるケースや、副業で案件が増えてきたケースで見落とされやすいので、社内教育のチェック項目に入れておくと事故を減らせます。
不動産業 免許 種類 と 知事免許 と 大臣免許 の 違い
不動産業の免許種類の基本は、都道府県知事免許と国土交通大臣免許の2種類です。
区分の決め手は「営業エリア」ではなく、「2以上の都道府県に事務所を設置するか」どうかで、2以上なら大臣、1都道府県のみなら知事になります。
国土交通省の整理でも、2以上の都道府県に事務所を置く場合は法人・個人ともに国土交通大臣免許、1都道府県のみなら法人・個人ともに都道府県知事免許とされています。
この“法人だけが大臣免許になる”といった誤解は現場でよく見かけますが、個人でも拠点が複数都道府県にまたがれば大臣免許の対象です。
申請実務の観点では、大臣免許は「申請書宛先」が主たる事務所を管轄する地方整備局長等で、提出先は主たる事務所を管轄する都道府県庁となる整理が示されています。
一方で知事免許は、申請書宛先が都道府県知事で、提出部数などは当該都道府県の定めによるとされています。
現場で“意外と効く”のは、免許の種類を決めるのが「店舗」だけでなく「事務所」と扱われる単位だという点です。
国交省資料は免許区分の基準として「事務所を設置」するかを用いているため、登記上の本店・支店の扱い、常駐性、業務実態が絡むと、想定より早く大臣免許側に寄ることがあります。
不動産業 免許 種類 と 免許 の 有効期間 と 更新
宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間とされています。
そして、満了後も引き続き業を営む場合、更新申請は満了日の90日前から30日前までに行う必要があります。
この“90日前〜30日前”が実務上の山場で、繁忙期と被る会社だと書類の回収（身分証明書、登記されていないことの証明書、納税関係など）が間に合わないことがあります。
更新期限に間に合わないと、免許の継続ができず、結果として宅建業としての取引が止まるリスクが現実化するため、管理表やリマインド運用は早めに仕組み化しておくのが安全です。
また、更新とセットで理解したいのが「欠格要件」や、申請書・添付書類に重要事項の虚偽や欠落がある場合は免許を与えられない、という行政側の基準です。
特に、過去の処分歴や法令違反、または宅建業に関する不正・著しく不当な行為などが論点になりうることが明記されており、コンプライアンス部門と連携して事前に棚卸しする価値があります。
さらに、見落としやすい運用として「従業者5人に1人の割合で専任の取引士を設置していない場合」は免許を与えられないことが示されています。
採用難の時代は、店舗拡大より先に“取引士の専任配置の維持可能性”を事業計画に織り込まないと、免許更新局面で詰むシナリオがあり得ます。
不動産業 免許 種類 と 免許換え と 事務所
免許の種類は固定ではなく、「事務所の設置状況」が変われば手続も変わります。
国交省資料でも、手続として「書換え」「変更届」「廃業届」などが体系的に並んでおり、免許は取得して終わりではなく、名簿登載事項の変更や免許証書換え交付申請といった継続管理が前提です。
特に不動産会社の拡大局面では、他県に事務所を設置した瞬間に、知事免許から大臣免許側に区分が変わり得るため、出店計画（賃貸借契約・内装・採用）と免許手続の工程管理を同じWBSで扱うのが現場的に効きます。
逆に、統廃合で事務所を閉鎖して1都道府県に戻るケースでも、区分の整理や変更届が必要になり得るため、“店舗を閉めたら終わり”ではありません。
ここで意外と事故が起きるのが、「主たる事務所」の概念です。
大臣免許の申請フローでは、主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局長等が宛先として示されており、主たる事務所がどこかの社内定義が曖昧だと、申請書の整合が崩れやすくなります。
不動産業 免許 種類 と 現場 の 独自視点（更新 前 の 社内 監査）
検索上位の多くは「知事免許と大臣免許の違い」「更新期限」「必要書類」の説明に集中しますが、現場では“更新前の社内監査（セルフ点検）”をルーチン化するかどうかで、更新の難易度が大きく変わります。
理由は単純で、国交省資料にあるように、免許は欠格要件の審査や、申請書・添付書類の重要事項の虚偽・欠落チェックが前提で、直前に慌てるほど齟齬が出やすいからです。
独自視点としておすすめしたい点検の切り口は、次の3つです（意味のない文字数稼ぎではなく、実務上の事故ポイントに絞ります）。
- 📌 取引士配置の実数：従業者数の変動により「5人に1人」の専任取引士要件が崩れていないか。
- 📌 事務所の実態：新設・移転・閉鎖予定があり「2以上の都道府県」の区分に触れないか。
- 📌 申請書類の整合：履歴事項全部証明書、財務書類、納税証明など、書類間で住所・商号・代表者表記がズレていないか。
さらに“あまり語られないけれど効く”のが、更新の90日前から逆算するだけでなく、年に1回は「変更届が必要な事項が発生していないか」を棚卸しする運用です。
変更が積み上がってからまとめて直すと、社内の稟議・押印・証明書取得が連鎖して遅れ、結果として更新申請期間（90日前〜30日前）に食い込むことがあるためです。
不動産従事者向けに最後に強調すると、免許種類の理解は“知識問題”ではなく、出店・採用・組織変更のたびに発生するプロジェクト管理の問題です。
だからこそ、免許種類（知事・大臣）を営業戦略の会話に埋め込み、事務所計画と更新期限を同時に管理することが、事故を避けつつ成長速度を落とさないコツになります。
免許の公式整理（免許の範囲・有効期間・更新期間・欠格要件・必要書類の体系）
https://www.mlit.go.jp/common/001233953.pdf
免許権者（知事・大臣）と申請提出先の整理（表形式で確認できる）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html
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